Kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle riskli yapı tespitlerinin artmasıyla birlikte Türkiye genelinde yoğun şekilde gündeme gelmiştir. Bu süreçte en çok merak edilen konu ise kentsel dönüşüm ev sahibi hakları konusudur. Çünkü bina yıkım kararı, müteahhit seçimi, yeni daire dağılımı ve bedel hesaplaması gibi aşamalar doğrudan malikleri etkiler. Kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle güvence altına alınmıştır.
Uygulamada birçok şehirde kentsel dönüşüm dosyaları artış göstermektedir. Özellikle büyükşehirlerde arsa değeri yüksek bölgelerde malik uyuşmazlıkları sıkça görülmektedir. İç Anadolu bölgesinde de benzer şekilde yapı stokunun eski olduğu alanlarda dönüşüm süreci yoğun yaşanmaktadır. Eskişehir gibi yapılaşmanın hızlı olduğu ve apartman tipi mülkiyetin yaygın bulunduğu şehirlerde malik ihtilafları sıkça dava konusu olmaktadır. Bu nedenle sözleşme, itiraz ve pay oranı uyuşmazlıklarında Eskişehir kira avukatı ve gayrimenkul hukuku alanında deneyimli hukukçuların sürece dahil olması, hak kayıplarını önleyebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Sürecine Ev Sahibi Nasıl Dahil Olur?
Kentsel dönüşüm süreci genellikle binanın riskli yapı tespiti ile başlar. Maliklerden biri veya birkaçının başvurusu üzerine lisanslı kuruluş tarafından teknik inceleme yapılır ve yapı riskli bulunursa bu karar tapuya şerh edilir. Bu aşamadan sonra maliklerin toplantıya çağrılması ve binanın akıbeti hakkında karar alınması gerekir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm giren ev sahibi hakları, daha ilk aşamadan itibaren sürece katılım hakkını içerir.
Ev sahipleri toplantıya katılma, oy kullanma, projeyi inceleme ve sözleşme şartlarını değerlendirme hakkına sahiptir. Ayrıca yapılacak yeni binanın metrekare dağılımı, bağımsız bölüm konumu ve inşaat süresi gibi konular maliklerin bilgisine sunulmalıdır. Ev sahibinin bilgilendirilmeden alınan kararlar hukuka aykırı olabilir ve iptal davasına konu edilebilir.
Riskli Yapı Kararına Ev Sahibi İtiraz Edebilir mi?
Riskli yapı tespiti kesin değildir ve ev sahibinin itiraz hakkı bulunmaktadır. Riskli yapı raporu maliklere tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik heyetlerce incelenir. Bu heyet, dosya üzerinden veya yerinde inceleme yaparak nihai karar verir.
İtiraz süresi kaçırılırsa riskli yapı kararı kesinleşir ve yıkım süreci başlatılabilir. Bu nedenle tebligat tarihleri dikkatle takip edilmelidir. Eğer riskli yapı tespiti hatalıysa ve süresinde itiraz edilmezse, telafisi zor hak kayıpları doğabilir. Bu aşamada teknik raporun uzman mühendisler tarafından değerlendirilmesi önemlidir.
2/3 Çoğunluk Kararı Ne Anlama Gelir?
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin arsa payı oranına göre en az üçte iki çoğunlukla karar alması gerekir. Bu karar genellikle müteahhit seçimi, proje modeli ve sözleşme şartları hakkında olur. Buradaki çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanır. Yani tapuda yazılı pay oranı belirleyicidir.
Üçte iki çoğunluk sağlanırsa alınan karar tüm maliklere uygulanır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri açık artırma yoluyla diğer maliklere satılabilir. Satış gerçekleşmezse hisseler Hazine adına tescil edilir. Bu nedenle çoğunluk kararı, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kritik bir aşamadır.
1/3 Azınlık Maliklerin Hakları Nelerdir?
Karara katılmayan ve azınlıkta kalan maliklerin tamamen hak kaybına uğradığı düşünülmemelidir. Öncelikle açık artırma sürecine katılma ve kendi hisselerini satın alma öncelikleri vardır. Ayrıca satış işleminin hukuka aykırı yürütüldüğünü düşünüyorlarsa iptal davası açma hakları bulunmaktadır.
Azınlık malik, sözleşme hükümlerinin hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürebilir. Özellikle değer tespiti, metrekare dağılımı veya inşaat süresi gibi konularda ciddi eşitsizlik varsa dava yoluna gidilebilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde ev sahiplerinin hakları yalnızca çoğunluk kararına uymakla sınırlı değildir; azınlık maliklerin de hukuki başvuru imkanları bulunmaktadır.
Ev Sahibinin Yeni Daire Talep Hakkı ve Bedel Alma Seçeneği
Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahibinin temel hakkı, arsa payı oranında yeni projeden bağımsız bölüm alma hakkıdır. Bu hak, tapuda kayıtlı arsa payına göre belirlenir ve dağıtım yapılırken maliklerin pay oranları esas alınır. Yeni projede verilecek dairenin konumu, katı, cephesi ve metrekare büyüklüğü sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Eğer projede emsal artışı veya ek kat imkanı oluşmuşsa, bu artıştan doğan değer paylaşımı da maliklerin arsa payı oranına göre yapılmalıdır. Malik, kendisine teklif edilen bağımsız bölümün arsa payı karşılığına uygun olmadığını düşünüyorsa sözleşmeyi imzalamama ve hukuki itirazda bulunma hakkına sahiptir.
Ev sahibi yeni daire almak yerine bedel talep etmeyi de tercih edebilir. Bu seçenek genellikle maliklerin projeye dahil olmak istememesi, farklı bir bölgede taşınma planı yapması ya da projeye güvenmemesi gibi durumlarda gündeme gelir. Bedel belirlenirken arsanın güncel rayiç değeri, bağımsız bölümün niteliği, bölgenin imar durumu ve piyasa koşulları dikkate alınır. Ayrıca riskli yapı kararının kesinleştiği tarih ile sözleşme tarihi arasındaki değer farkı da önemlidir. Eğer teklif edilen bedel piyasa değerinin altında ise malik bu bedeli kabul etmek zorunda değildir. Bu aşamada bağımsız bir lisanslı değerleme kuruluşundan rapor alınması, olası hak kayıplarını önlemek açısından kritik öneme sahiptir. Ayrıca kira yardımı, taşınma gideri ve geçici barınma sürecine ilişkin hakların bedel hesabına dahil edilip edilmediği mutlaka kontrol edilmelidir.
Müteahhit ile Yapılacak Sözleşmede Ev Sahibinin Hakları
Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşaması müteahhit ile imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, malik ile yüklenici arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen temel belgedir. Sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihi, gecikme halinde uygulanacak cezai şart miktarı, kira yardımı süresi ve ödeme şekli açık ve net biçimde yazılmalıdır. Ayrıca müteahhidin projeyi yarım bırakması halinde uygulanacak teminat hükümleri, banka teminat mektubu ya da ipotek gibi güvence mekanizmaları sözleşmeye dahil edilmelidir. Arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı da dikkatle düzenlenmelidir; çoğu uyuşmazlık arsa payının erken devredilmesinden kaynaklanmaktadır.
Sözleşmede bağımsız bölümlerin teknik özellikleri, kullanılacak malzeme kalitesi, ortak alan düzenlemeleri ve iskan alınma süreci ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Ayrıca sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, resmi şekil şartı açısından zorunludur. Müteahhidin mali yeterliliği, geçmiş projeleri ve borç durumu araştırılmadan sözleşme imzalanması önemli riskler doğurur. Kentsel dönüşüm ev sahibi hakları yalnızca kanundan değil, imzalanan sözleşmeden de doğduğu için her hüküm dikkatle incelenmelidir. Sözleşme maddelerinin uzman hukukçu tarafından kontrol edilmesi, uzun vadede telafisi zor zararların önüne geçilmesini sağlar.
Comments are closed