Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir. Kira bedelinin artırılması; kiracının ödediği kira bedelinin enflasyon ve güncel ekonomik şartlar nedeniyle sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak artmasıdır.1 Temmuz 2024 Tarihi itibariyle %25’lik artış oranı sınırının kaldırılmasıyla ev sahipleri ve kiracılar açısından kira bedelinin nasıl artırılacağı tartışmalı hale gelmiştir. Bu nedenle bu yazımızda kira bedelinin artırılması açıklanacaktır.

Kira artışı, bir konutun veya bir işyerinin belli bir sözleşme gereği bir başkasına kiralandıktan sonra belirli aralıklarla kira bedelinde artış yapılmasıdır. Devlet tarafından getirilen sınırlama ile kira sözleşmeniz eğer 11 Haziran 2023 ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasından yenileniyorsa yapılacak olan artış mevcudu kira bedelinin %25’ini aşamamakta idi. Ancak 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle söz konusu düzenleme kaldırılmıştır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Zaten bu sebeple uygulamada kira sözleşmelerine kira artış oranı olarak genellikle 12 aylık TÜFE ortalamaları yazıldığı görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 344.maddesine göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

%25’lik Yasal Sınırın Kalkmasının Kira Bedelinin Belirlenmesine Etkisi

Yasal sınırlanmanın kalkmasıyla birlikte, ev sahipleri kira sözleşmesi sona eren yenileme dönemindeki kiracılarına yasal olarak TÜFE oranı üzerinden kira bedelini arttırabileceklerdir.

Kira sözleşmenizin yenilenme dönemi 1 Temmuz 2024 tarihinden önce ise %25 oranında yasal artırım yapılmış olup kira bedeli üzerinden 1 Temmuz 2024 tarihinde herhangi bir artırım yapılması mümkün değildir.

Kira sözleşmenizin yenilenme dönemi 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra ise TÜFE oranında ev sahipleri kira bedelinde artış yapabileceklerdir.

Taraflar kira bedelinin artış oranı hakkında anlaşamazlarsa hakim bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek kaydıyla,kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre yeni döneme ilişkin kira parasını belirler.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Kira tespit davalarına ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz.

Av.Seda SARI