Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibine çeşitli hukuki haklar tanır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemek zorundadır. Ödeme yapılmadığında ev sahibi önce kiracıyı uyarmalı, ardından hukuki sürece başvurmalıdır. Bu noktada ihtarname gönderilmesi ya da doğrudan icra dairesi aracılığıyla işlem yapılması mümkündür. İhtarname, kiracıya belirli bir süre tanıyarak borcun ödenmesini talep eden resmi bir bildirimdir. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkına sahip olur.
İcra takibi ise süreci daha hızlı sonuçlandırabilen bir yöntemdir. Ev sahibi, icra dairesine başvurarak hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiracıya gönderilen ödeme emri üzerine 30 gün içinde ödeme yapılmazsa veya itiraz edilmezse, tahliye süreci resmiyet kazanır. Ancak kiracının itiraz hakkını kullanması halinde süreç dava yoluna taşınır ve uzayabilir. Dolayısıyla ev sahibi için en etkin yol, somut duruma göre belirlenmelidir.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Hangi Şartlarda Mümkündür?
Kiracının kira ödememesi, tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Tahliye için öncelikle ev sahibinin yazılı ihtar göndermesi ve bu ihtarda kiracıya makul bir süre tanıması gerekir. Kanuna göre kiracıya verilen bu süre en az 30 gündür. Eğer kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemezse, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye talebinde bulunabilir.
Bunun dışında, kira sözleşmesi devam ederken kiracının bir kira yılı içerisinde iki kez kira ödemesini aksatması da tahliye sebebidir. Hukukta “iki haklı ihtar” olarak bilinen bu durum, ev sahibine güçlü bir tahliye davası açma hakkı tanır. Yani tahliye şartlarının oluşması, tek bir ödeme aksamasından çok, süreklilik arz eden bir davranışla ya da verilen süreye rağmen borcun ödenmemesiyle ortaya çıkar. Bu da ev sahibinin süreci dikkatle yönetmesini gerektirir.
Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarmak İçin Ev Sahibi Hangi Hukuki Yolları İzleyebilir?
Kira ödemeyen kiracıyı çıkarmak için ev sahibinin başvurabileceği temel yol, icra dairesine müracaat etmektir. İlamsız icra yoluyla tahliye süreci hızlı ilerler çünkü icra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir ve 30 gün içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye gündeme gelir. Kiracı bu emre 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilmezse tahliye kesinleşir.
Bunun yanında ev sahibi, kira sözleşmesini feshederek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma yoluna da gidebilir. Bu dava yolu, özellikle kiracının sürekli ödeme aksatması halinde tercih edilir. Ancak mahkeme süreci icra takibine kıyasla daha uzun sürer. Son olarak, bir kira yılı içerisinde iki defa haklı ihtar gönderilmesi durumunda ev sahibinin yine dava açma hakkı doğar. Tüm bu yolların ortak noktası, ev sahibinin sabırlı olması ve belgelerini doğru şekilde hazırlamasıdır.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?
İhtarname, ev sahibinin kiracıya karşı en güçlü delillerinden biridir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, içeriğin ve tarihin kesinleşmesini sağladığı için en güvenilir yöntemdir. İhtarname metninde kira borcunun hangi döneme ait olduğu, toplam tutarın ne kadar olduğu ve ödemenin yapılması için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi gerekir. Ayrıca ödeme yapılacak banka hesabının da yer alması süreci kolaylaştırır.
İhtarname yalnızca bir bildirim değil, aynı zamanda tahliye sürecinin temel dayanağıdır. Eksik veya hatalı düzenlenen bir ihtarname, ev sahibinin açacağı davada aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle ihtarnamenin doğru hazırlanması ve tebliğ edilmesi kritik öneme sahiptir. Uygulamada ev sahipleri genellikle noter aracılığıyla ihtarname göndererek sürecin sağlam bir zemine oturmasını sağlar.
Kiracı, Kira Borcunu Ödedikten Sonra Da Çıkarılabilir Mi?
Kiracının borcunu ödedikten sonra tahliye edilip edilemeyeceği, sürecin hangi hukuki yolla başlatıldığına bağlıdır. Eğer ev sahibi TBK 315. madde kapsamında ihtar göndererek süre tanımışsa ve kiracı bu süre içinde borcunu ödemişse, tahliye hakkı ortadan kalkar. Yani kiracı ödeme yaparsa ev sahibi onu çıkaramaz.
Ancak icra dairesi yoluyla başlatılan süreçte durum farklıdır. Kiracı ödeme emri tebliğ edildikten sonra borcunu ödese bile, ev sahibi tahliye hakkını saklı tuttuğunu belirtmişse kiracının tahliyesi mümkündür. Ayrıca kiracının geçmişte iki kez kira ödemesinde gecikme sebebiyle ihtara konu olmuş olması da önemlidir. Bu durumda kiracı borcunu ödemiş olsa dahi ev sahibi tahliye davası açabilir. Dolayısıyla ödeme, bazı durumlarda tahliye ihtimalini ortadan kaldırmaz.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye süresinin uzunluğu, kiracının sürece nasıl tepki verdiğine göre değişir. Eğer kiracı ödeme emrine itiraz etmezse, ilamsız icra yoluyla tahliye birkaç ay içinde sonuçlanabilir. Uygulamada bu süre genellikle 1 ila 3 ay arasında değişir. Ancak kiracı itiraz ederse, süreç sulh hukuk mahkemesine taşınır ve dava açılması gerekir. Mahkemelerin yoğunluğu da göz önünde bulundurulduğunda, bu davalar 6 aydan başlayarak 1,5 yıla kadar uzayabilir.
İki haklı ihtar yoluyla açılan tahliye davalarında da süre mahkemelerin iş yüküne göre değişiklik gösterir. Ortalama 8 ila 18 ay süren davalar, özellikle büyük şehirlerde daha da uzayabilmektedir. Ev sahipleri açısından en hızlı çözüm genellikle icra dairesine başvurmak olurken, kiracının direnmesi ve hukuki haklarını kullanması halinde süreç kaçınılmaz olarak uzamaktadır.
Kira davaları ile ilgili detaylı bilgi ve destek için Eskişehir kira avukatı ile iletişime geçebilirsiniz!
Comments are closed