Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm

Riskli alanlarda Kentsel Dönüşüm 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi  Hakkındaki Kanunda kentsel dönüşüm farklı koşullara bağlanmıştır. Kentsel dönüşümün amacı afet riski alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların sağlıklı ve güvenli hale getirilmesidir. Kanunda riskli alanlarda kentsel dönüşüm ile Riskli alan zemin yapısı veya üzerindeki yoğunlaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Bu kanun kapsamındaki taşınmazların malikleri, belediyelere, il özel idarelerine ve doğrudan bakanlığa başvurarak taşınmazlarının yer aldığı bölgelerinin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm’de Riskli Alanın Belirlenmesi

Riskli alan zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Malikler,belediyeler,il özel idareleri ve belediyeler veya TOKİ’nin talebine binaen, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Uygun Bulması ve teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca ilgili bölge riskli alan ilan edilebilir.

Kanunun Ek 1. Maddesinde riskli alanların belirlenme kriterleri öngörülmüştür. Buna göre;

“Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,

Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla,” Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

Ayrıca 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca; “Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;

• Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
• İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
• Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,

Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Cumhurbaşkanına sunulur.” ve Dönüşüm alanı ilanının kanunda ve yönetmelikte öngörülen kriterlere uygun olup olmadığı incelenir.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm’de Riskli Alan Belirlenmesinin İlanı

Bir bölgenin riskli alan olarak belirlenmesi yolunda alınan Cumhurbaşkanı kararları Resmi Gazetede yayımlanarak ilan edilir. Dava açma tarihi bu tarihten itibaren başlar. Riskli alan belirlemelerine yönelik kararların iptali istemiyle uygulama işlemleri üzerine dava açılamaz.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm’de Riskli Alan belirlenmesinin Uygulanması

Riskli alanlarda yapılacak uygulamalara,taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine, yapılan arsanın maliklerine,ilgili arsada kentsel dönüşüm uygulanması için bir tebligat yapılır.Maliklerin tebligatı takip eden otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile karar almaları gerekmektedir.Maliklerin anlaşamamaları halinde,taşınmazlar için Bakanlık,TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Riskli alanlarda,öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.Buna göre taşınmaz malikleri,kentsel dönüşüm yapılacak riskli alanda,müteahhitler veya inşaat şirketleriyle anlaşabilecekleri gibi kamu kurumlarıyla da anlaşabilirler.

Riskli alanda kentsel dönüşüm uygulaması belediyeler veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; ilgili kamu kurumu ile taşınmaz malikleri paylaşım sözleşmesi yaparlar. Akdedilecek sözleşmelerde,taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan yeni konut ve işyerlerinden hak verilmelidir.

Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli,malike verilecek yeni konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşürülür.Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz maliki ile inşaatı gerçekleştiren idare mahsuplaşır.Yeni yapıların,aynı alan üzerine inşa edilmesi gerekir. Ancak uygulama alanına yeni yapının inşa edilmesi mümkün değil ise başka bir alanda yapılması da söz konusu olabilir.

İlgili kurumca belirlenecek takvime göre en beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapının tahliye edilmesi gerekmektedir.Aksi halde  idarece zorla tahliye edilecektir.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşümde Re’sen Uygulama

Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşümde Planlama

Bakanlık; riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye yetkilidir. Bakanlık bu iş ve işlemleri TOKİ veya ilgili idare tarafından yapılacağını belirleyebilecektir.

Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

Cumhurbaşkanı tarafından verilen riskli alan kararının konu, sebep amaç yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde Danıştay nezdinde açılacak iptal davası ile kararın iptali sağlanabilecektir. Cumhurbaşkanı kararlarının iptali istemiyle 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24. maddesi gereğince ilk derece Mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılabilmektedir. Bu anlamda riskli alan belirlemelerine karşı açılacak iptal davaları ilk derece olarak Danıştay’da açılmalıdır.

Bu davalar 2577 sayılı Kanunun 20/A maddesi gereğince ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi 30 gündür.

Riskli alanlarda kentsel dönüşüm sürecinde diğer idareler tarafından gerçekleştirilecek işlemlerin de konu,sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir.Aksi halde işlemin niteliğine göre İdare Mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi veyahut Danıştay nezdinde iptal davası açılabilecektir. İdari işlemin iptali talepli işbu 30 gün içerisinde İdare Mahkemesine açılacaktır. 2577 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca menfaati ihlal edilen kişilerin dava açma ehliyetinin olduğu kabul edilmektedir.

SONUÇ

Kentsel dönüşüm uygulamalarının, kentsel mekanın fiziksel ve sosyal yenilenmesi, kent hayatında çöküntü alanı haline gelmiş bir yerin yeniden ihya edilmesi, kent içerisinde kopuklukların giderilerek mekansal bütünlüğün sağlanması, çevresel, tarihi ve kültürel değerlerin korunması, iklim değişikliği ekseninde çevre odaklı dönüşümler yapılması, doğal afetlerden korunma adına fiziksel yenilenmenin sağlanması gibi amaçlarla yapılabilmekte olup ve söz konusu işlemlerde menfaati ihlal edilen kişilere  kanunda idarenin işlemine karşı iptal davası açma yetkisi tanınmıştır.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık