Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Yeni malik in ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının açılabilmesine ilişkin şartlar6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme göre,” Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” Bu çalışmamızda bu konudaki yasal düzenlemeye, uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlara ve Yargıtay kararlarına değinilecektir.

Yeni Malik in İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları

Taşınmazın devralınması ile eğer taşınmazdakiracı bulunmakta ise kira sözleşmesi kaldığı yerden devam edecek yeni malik doğrudan kiraya veren konumunda olacaktır. Ancak yeni malikin taşınmazı kullanmak istemesi halinde kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi gerekmektedir. Kiracının taşınmazı rızaen tahliye etmemesi halinde ise; yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun,  üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçlarının olması,

Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli ,gerçek, samimi ve zorunlu olması

Edinme tarihinden itibaren başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, davanın altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmış olması,

Gerekmektedir.

Bununla beraber davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması

Mahkeme yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmasını aramakta olup; söz konusu ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması, dava süresince ihtiyacın devam etmesi gibi kriterleri incelemektedir.

Dava açıldığı tarihte doğmamış bir ihtiyaç sebebiyle geleceğe dönük olarak tahliye istenemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1540 E.2021/878 K.Nolu İlamı;

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.”

Yargıtay ihtiyacın samimi gerçek ve zorunlu olması bakımından yaptığı değerlendirmelerde, reşit olan kişilerin aileleri ile birlikte oturmak zorunda olmadığını ve ihtiyacın var olduğu yönünde olumlu değerlendirme yapmıştır.

Yeni Malik in İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Zamanaşımı

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde taşınmazı satın alan/edinen yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,altı ay sonra dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilirler.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde ise; taşınmazı satın/edinen yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,altı ay sonra dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebileceği gibi sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de kullanabilir.

Yeni Malik in İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Üç Yıllık Başkasına Kiralama Yasağı

Yeni Malik, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeni Malik, bu hükme aykırı davrandığı takdirde,eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Yeni Malik in İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkemeve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yer de de tahliye davası açılabilir.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiraya veren, kendisini konut ihtiyacı nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilerek kiracının çıkarılabilmesi için kiraya veren kendi ihtiyacını ispat etmekle yükümlüdür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları sağlandığı ve malikin ihtiyacının gerçek olduğu ispatlandığı takdirde kiracı tahliye edilecektir.

SONUÇ

Uygulamada ev satın alan malikler haklarını bilmediğinden kanuna uygun bir şekilde taşınmazın edinim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname hakkını kullanmadıklarından ihtiyaçları olmasına rağmen kiracının çıkmasını beklemek durumunda kalmaktadır. İşbu nedenlerle hukuki danışmanlık almak son derece önemlidir.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık