Yönetim Planı

Yönetim Planı

Yönetim Planı, ana taşınmazın yönetim tarzını kullanma amacını yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen bir belgedir.  tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/1 uyarınca belge 4/5 çoğunluğunun oyu ile değiştirilebilir.

Plan taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerince imzalanarak tapu memurluğuna verilir Yargıtay Kararlarına göre haklı bir sebep olmadan yönetim planını imzalamaktan kaçınan kat malikine karşı hakime başvurabilir. Hakim imzadan kaçınmanın haklı bir sebebe dayanmadığını belirlerse kat malikine yönetim planını imza etmesi için bir süre vererek ihtar yapar. Kaçınan kat maliki bu sürede de imza etmezse, hakim onun imzası yerini tutmak üzere karar verir.

Kat mülkiyeti tek malik tarafından kuruluyorsa onun imzası yeter. Şayet kat mülkiyeti, daha önce kurulan kat irtifakına dayanılarak kuruluyorsa daha önce kat irtifakı kurulurken yönetim planı tapu memurluğuna verilmiş olacağı için kat mülkiyeti kurulurken artık yeni bir yönetim planı istenmez.

ve değişiklikleri her bağımsız bölüme ait sayfanın beyanlar sütununa kaydedilir. Bu beyanlar sütunundaki kayıt açıklayıcı bir rol oynar. ve değişiklikleri bütün kat malikleriyle onları cüz’i ve  külli haleflerini yönetici ve denetçileri bağlar.  veya değişiklikler bağımsız bölüme ait sayfanın beyanlar sütununda belirtilmemiş ise bağımsız bölümü kazanırken durumunu bilmeyen cüzi halefleri bağlayamaz.

kanunun emredici kurallarına uygun olmalıdır. Yönetim planının emredici kurallara aykırı olan hükümleri geçersizdir, kat maliklerini bağlamaz, Emredici kurallara aykırı hükümler taşıyan yönetim planını imza etmeye hiçbir kat maliki zorlanamaz.

kat maliklerinin oy birliğiyle yapıldığı halde değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart ve yeterlidir. Yeter sayı sağlanamadığı takdirde kat maliklerine 33.madde uyarınca mahkemeye müracaat imkanı tanınmıştır. Yargıtay bu hükümden planın değiştirilmesi için kat maliki tarafından yapılan bütün müracaatların kabul edilerek planın değiştirileceği anlamı çıkarılmaması gerektiğini haklı olarak kabul etmiştir. Buna göre kat maliklerinin KMK m.28/3’e dayanarak yapacakları başvuru üzerine hakim ancak bir kısım kat  maliklerinin sözleşmeden doğan haklarını kötüye kullanma niteliğinde sayılabilecek şekilde, diğer kat malikleri tarafından ileri sürülen haklı isteklere karşı çıkmaları halinde müdahale etmelidir. Burada söz konusu olan,zamanla meydana çıkan ihtiyaçlar dolayısıyla yönetim planına yeni hükümler eklenmesi veya planda mevcut olup da uygulamada bazı ortaklar için açık haksızlık adaletsizlik teşkil eden hükümlerin değiştirilmesi şeklindeki isteklerdir.

Kat malikleri kurulunun değişiklik kararına razı olmayan kat malikleri de KMK m.33 uyarınca mahkemeye başvurabilirler. Kat Mülkiyeti Kanunun 42.maddesine 18.4.2007 tarih ve 5627 sayı Kanunla eklenen 5.fıkraya göre ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değişmiş sayılır. Yapılan değişiklikler Kat Mülkiyeti Kütüğündeki beyanlar sütununa kaydedilir. Ayrıca değişiklikler yönetim planına işlenerek kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Toplu yapılarda yönetim planı ve değiştirilmesi KMK m.70 de ayrıca düzenlenmiştir.

Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu) Nedir?

Kat malikleri kurulu, bir apartman veya site gibi ortak yaşam alanlarında, tüm kat maliklerinden (bağımsız bölüm sahiplerinden) oluşan ve yönetimle ilgili kararları alan en yetkili organdır.

Genel Kurulun Görev ve Yetkileri:

1. Yönetici ve Denetçi Seçimi – Apartman veya sitenin yönetimini yapacak kişiyi (veya yönetim kurulunu) seçmek.
2. Bütçe ve Giderlerin Onaylanması – Ortak giderler, aidatlar ve ödemeler hakkında karar almak.
3. Bakım ve Onarım İşleri – Bina veya sitenin ortak alanlarıyla ilgili bakım, onarım ve yenileme kararlarını almak.
4. Kuralların Belirlenmesi – Apartman veya site yönetim planında yer almayan konularda ek kurallar koymak.
5. Özel Projeler ve Büyük Harcamalar – Asansör değişimi, dış cephe yenileme gibi büyük harcamaları oylamak.
6. Yönetici ve Denetçinin Faaliyetlerini Denetleme – Yönetimden hesap sormak, gerektiğinde değişiklik yapmak.

Genel Kurul Toplantısı Nasıl Yapılır?

• Toplantı Zamanı: Yılda en az bir kez yapılmalıdır. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29)
• Toplantıya Çağrı: Yönetici veya kat maliklerinden 1/3’ü tarafından çağrı yapılabilir.
• Katılım Şartı: Salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) toplanır.
• Karar Alma: Çoğunluk esasına göre karar alınır (Bazı özel konular için 4/5 çoğunluk gerekir).

Saygılarımızla,
Eskişehir Avukat Seda Sarı