Mülk sahibinin rızasıyla bir eve yerleşen akraba, zamanla taşınmaz üzerinde fiilî bir hâkimiyet kurar ve çıkarılmak istendiğinde süreci zorlaştırır. Aile bağının yarattığı duygusal baskı ile hukuki belirsizlik, mülk sahiplerinin haklarını kullanmaktan çekinmesine yol açar. Oysa Türk hukukunda ücretsiz oturma iznine dayanan kullanım ilişkisi belirli hukuki araçlarla sona erdirilebilir ve inatla taşınmayan kişi dava yoluyla tahliye ettirilebilir. Aile içi taşınmaz uyuşmazlıklarında sürecin başından itibaren doğru adımlar atılması hem zaman kaybını hem de ileride doğabilecek hak kayıplarını önler. Bu tür davalarda alanında deneyimli bir gayrimenkul ya da kira avukatından destek almak; ispat sürecini, ihtar aşamasını ve dava stratejisini belirleyici biçimde etkiler.
Ücretsiz Oturmanın Hukuki Niteliği ve Tarafların Konumu
Ücretsiz oturan akrabanın hukuki durumunu doğru analiz etmek, uygulanacak hukuki yolun belirlenmesi açısından temel adımdır. Mülk sahibinin akrabaya konutunu kullandırması çoğunlukla yazılı bir sözleşmeye dayanmaz; taraflar arasında sözlü bir anlaşma, zımni bir kabul ya da tamamen rızaya dayalı bir fiilî durum söz konusu olabilir. Kira sözleşmesi yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Ancak ortada bir kullanım ödüncü (ariyet) ilişkisi bulunabilir; ariyet bir malın karşılıksız kullandırılması temeline dayanır ve TBK’nın 379 ila 385. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kullanım amacı gerçekleşmiş ya da belirli bir süre geçmişse mülk sahibi ariyet ilişkisini her zaman sona erdirebilir. Ücretsiz oturan akraba kira bedeli ödememesi nedeniyle kiracı statüsünde değildir; bu ayrım son derece önemlidir, zira kiracılar TBK’nın sağladığı güçlü güvencelere sahipken ücretsiz kullananlar bu korumadan yararlanamaz. Evin birden fazla maliki varsa paydaşlardan birinin rızasıyla oturan akraba diğer paydaşlara karşı aynı hukuki konumu paylaşmaz; diğer paydaşlar kendi payları oranında ecrimisil talep edebilir ya da tahliye yoluna gidebilir. Ayrıca evli olan akrabanın oturduğu konut üzerinde eşinin aile konutu şerhi talep etmiş olması tahliye sürecini karmaşık hâle getirebilir; Türk Medenî Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca eşin rızası alınmadan aile konutu devredilemez ve üzerinde tasarruf yapılamaz.
Oturma İzninin Sona Erdirilmesi ve İhtar Aşaması
Ücretsiz kullanım ilişkisinin sona erdirilmesi belirli adımları gerektirir ve bu adımların usulüne uygun atılması hem tahliyenin başarısını hem de olası bir davadaki ispat durumunu doğrudan etkiler. Mülk sahibi akrabaya verdiği oturma iznini her zaman geri alabilir; ancak bu geri alma iradesinin açık ve ispat edilebilir biçimde akrabaya iletilmesi şarttır. Sözlü yapılan bildirimler ileride inkâr edilebileceğinden hukuki değeri tartışmalıdır. İznin geri alındığına dair bildirim; noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta (KEP) yoluyla yapılmalıdır. Gönderilecek noter ihtarnamesi taşınmazın tam tanımını ve tapu bilgilerini içermeli, oturma izninin hangi tarihten itibaren sona erdirildiğini açıkça belirtmeli, taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılmasını talep etmeli ve bu süre sonunda dava açılacağını ihtar etmelidir. Verilen tahliye süresinin makul olması gerekir; konut kullanımı söz konusuysa genellikle 15 ila 30 günlük süre makul kabul edilmektedir. İhtarnamede verilen sürenin dolmasına rağmen akraba taşınmazı boşaltmazsa mülk sahibinin tek seçeneği dava açmaktır. Fiziksel baskı, kilitleri değiştirme, eşyalara el koyma ya da elektrik ve suyu kesme gibi yollarla zorla tahliye girişimi suç teşkil eder ve mülk sahibinin dava sürecinde aleyhine delil oluşturabilir.
Tahliye Davasında İspat, Görevli Mahkeme ve Talep Yapısı
Akrabanın rızasıyla taşınmazı boşaltmaması hâlinde dava aşamasına geçilir. Ücretsiz oturma kaynaklı tahliye davalarında görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Dava, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve tahliye talebi olarak kurgulanabileceği gibi ariyet ilişkisinin sona erdirilmesine dayalı tahliye davası olarak da açılabilir. Mülk sahibi; taşınmazın malikinin kendisi olduğunu, akrabanın bu taşınmazda rızasıyla oturduğunu, bu iznin sona erdirildiğini ve akrabanın taşınmazı boşaltmadığını ispat etmek zorundadır. Tapu senedi mülkiyeti kanıtlar; izin ve iznin sona erdirilmesine ilişkin ispat ise genellikle tanık beyanları, yazışmalar ve noter ihtarnamesiyle sağlanır. Akrabanın taşınmazda fiilen oturduğu elektrik ve su aboneliği kayıtları ile adres tescili gibi belgelerle de ortaya konabilir. Davada kullanılabilecek diğer deliller arasında taşınmazın fotoğrafları, komşu ya da apartman yöneticisi tanıklıkları ve akrabanın o adreste kayıtlı olduğunu gösteren nüfus müdürlüğü yazısı sayılabilir. Sulh hukuk mahkemesinde görülen bu tür davalar niteliğine göre birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir; mahkeme tahliyeye hükmederse ilam icraya konulur ve taşınmaz icra müdürlüğü aracılığıyla boşaltılır.
Tahliye Sonrasında Ecrimisil ve Diğer Alacak İmkânları
Akrabanın ücretsiz oturduğu dönem boyunca mülk sahibi taşınmazını kiraya veremediği için gelir kaybına uğramıştır; tahliyenin ardından ya da tahliye davasıyla eş zamanlı olarak bu kaybın tazmin edilmesi hukuken mümkündür. Ecrimisil, bir taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilebilen tazminattır. Mülk sahibinin açık rızasına dayanmakla birlikte iznin geri alındığının tebliğ edildiği tarihten itibaren ecrimisil hakkı doğduğu Yargıtay kararlarıyla kabul görmektedir. Ecrimisil miktarı taşınmazın emsal kira değeri esas alınarak hesaplanır; mahkeme bilirkişi aracılığıyla bölgedeki benzer taşınmazların piyasa kira bedelini tespit eder ve haksız kullanım süresini bu değerle çarpar. Ecrimisil davası tahliye davasından bağımsız olarak açılabileceği gibi aynı dava dilekçesinde birlikte de talep edilebilir; aynı anda açılması yargılama giderlerini azaltır ve zaman tasarrufu sağlar. Akraba oturduğu süre boyunca taşınmazı özensiz kullanmış ya da değer düşürücü tasarruflarda bulunmuşsa mülk sahibi bu zarar için ayrıca tazminat talep edebilir; taşınmazın boşaltılmasından hemen sonra ekspertiz yaptırılması ve hasar tespiti tutanak altına alınması önerilir. Tapu kaydında herhangi bir şerh, ipotek ya da haciz bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi ise mülk sahibinin dava öncesinde hukuki durumunu tam olarak kavramasını sağlar ve sürpriz itirazlara karşı hazırlıklı olunmasına imkân tanır.
Comments are closed