Apartman ve site yönetimlerinde en çok karıştırılan konulardan biri, denetçi olarak yalnızca kat maliklerinin mi seçilebileceği, yoksa bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla oturan kişilerin de bu görevi üstlenip üstlenemeyeceğidir. Uygulamada birçok apartmanda kiracılar aidat ödeyen, ortak alanları kullanan ve yönetim kararlarından doğrudan etkilenen kişiler oldukları için denetim mekanizmasında da yer almak isteyebilmektedir. Buna karşılık bazı kat malikleri, denetim görevinin mülkiyet hakkına daha yakın bir alan olduğunu savunarak kiracının bu görevi üstlenemeyeceğini düşünmektedir. Sorunun cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve apartmanın uygulama düzeni birlikte değerlendirilerek verilir.
Denetçilik görevi apartman yönetiminde şekli bir unvan değildir. Denetçi, yöneticinin hesaplarını inceleyen, gelir ve gider akışını kontrol eden, ortak giderlerin usulüne uygun toplanıp toplanmadığını gözleyen ve gerektiğinde kat maliklerine bilgi veren bir iç denetim mekanizmasının parçasıdır. Bu nedenle denetçinin kim olabileceği konusu yalnızca idari bir tercih değil, apartman yönetiminin hukuka uygun işlemesi bakımından da önem taşır. Özellikle aidat toplama, demirbaş giderleri, ortak alan gelirleri, kapıcı dairesi kirası, bakım sözleşmeleri ve yönetici harcamaları gibi konuların şeffaf denetlenebilmesi için denetçi seçiminin doğru yapılması gerekir.
Kiracının apartman denetçisi olup olamayacağı sorusunda ilk bakılması gereken nokta, kanunun bu görev için açık bir yasak içerip içermediğidir. İkinci bakılması gereken nokta ise yönetim planında denetçinin mutlaka kat malikleri arasından seçileceğine dair özel bir düzenleme bulunup bulunmadığıdır. Çünkü apartman yaşamında birçok uyuşmazlık, kanunun izin verdiği bir alanın yönetim planı ile sınırlandırılıp sınırlandırılamayacağı üzerinden çıkar. Bu nedenle kiracının apartman denetçisi olabilmesi yalnızca tek cümlelik bir evet veya hayır cevabıyla geçiştirilemeyecek kadar teknik bir meseledir.
Kiracının Apartman Denetçisi Seçilmesinin Hukuki Şartları
Kiracının apartman denetçisi seçilebilmesi için önce ilgili apartmanda denetçi seçiminin nasıl yapıldığını belirleyen hukuki çerçevenin incelenmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu denetçi kurumunu düzenlerken, denetçinin maliklerden seçileceğini söyleyen katı bir hüküm kurmamıştır. Bu nedenle uygulamada denetçi olarak kat maliki olmayan bir kişinin seçilmesine mutlak bir engel bulunduğu söylenemez. Ancak bu genel değerlendirme her apartman için otomatik sonuç doğurmaz. Çünkü yönetim planında denetim görevinin yalnızca kat maliklerine ait olduğu açıkça yazıyorsa, öncelikle bu hükmün dikkate alınması gerekir.
Yönetim planında açık sınırlama yoksa, kat malikleri kurulunun iradesi önem kazanır. Kat malikleri kurulu, denetim görevini kimin yürüteceğine karar verirken apartmanın yapısını, kiracı ile malik ilişkisini, güven unsurunu ve yönetim işleyişini gözetebilir. Kiracının apartmanda fiilen oturuyor olması, ortak giderlere doğrudan katlanması, yönetim sorunlarını günlük olarak deneyimlemesi ve hesapları takip etmeye istekli olması pratikte bir avantaj yaratabilir. Ancak hukuki uygunluğun yanında güven ilişkisi ve tarafsızlık algısı da belirleyici olur.
Kiracının denetçi seçilmesinde dikkat edilmesi gereken bir başka husus da temsil meselesidir. Kiracı, kat maliki olmadığı için mülkiyetten doğan tüm haklara sahip değildir. Bu nedenle denetçilik görevi kendisine verildiğinde, bu görevin kapsamı mülkiyet hakkını temsil eden karar alma alanı ile karıştırılmamalıdır. Denetim, yönetimi gözetme ve hesap inceleme görevidir. Malik sıfatına bağlı bazı haklarla aynı şey değildir. Tam da bu nedenle kiracının denetçi seçilmesi mümkün görünse bile, bu seçimin usulüne uygun yapılması ve görev sınırlarının doğru anlaşılması gerekir.
Kiracı Apartman Denetçisi Olursa Hangi Yetkileri Kullanabilir?
Kiracı denetçi seçildiğinde, bu görev ona apartman yönetiminde sınırsız bir yetki vermez. Denetçinin temel fonksiyonu, yöneticinin iş ve işlemlerini incelemek, gelir ve gider kayıtlarını kontrol etmek ve apartman yönetiminde şeffaflığı sağlamaktır. Bu kapsamda kiracı denetçi, aidat tahsilatlarının düzenli yürüyüp yürümediğini, yapılan harcamaların kurul kararına dayanıp dayanmadığını, ortak alan gelirlerinin usulüne uygun kayda geçirilip geçirilmediğini ve yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğini denetleyebilir.
Denetçinin sahip olduğu en önemli yetkilerden biri belge inceleme hakkıdır. Yönetici tarafından tutulan defterler, makbuzlar, banka hareketleri, sözleşmeler, faturalar ve karar defteri gibi belgeler denetim için önem taşır. Kiracı denetçi seçilmişse, denetim görevini yerine getirebilmek için bu belgeleri görme ve inceleme imkanına sahip olmalıdır. Aksi halde görev şeklen verilmiş ama fiilen kullanılamaz hale gelmiş olur. Denetim görevinin anlamı da burada ortaya çıkar. Denetçi, yalnızca toplantıda adı okunan kişi değil, yönetimin mali ve idari işleyişini kontrol eden kişidir.
Bununla birlikte kiracı denetçi, yönetici yerine geçerek karar alamaz. Tek başına aidat artırımı yapamaz, kat malikleri kurulu iradesi gerektiren konularda tek başına işlem tesis edemez ve malik sıfatına bağlı oy haklarını kullanamaz. Denetim yetkisi ile yönetim yetkisinin karıştırılması apartmanlarda sık görülen sorunlardan biridir. Kiracı denetçi, denetim işlevini yerine getirir, fakat yönetim kurulunun veya kat malikleri kurulunun yerine geçmez. Bu ayrım korunmadığında apartman içi tartışmalar hızla büyür.
Kiracı Apartman Denetçisinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Kiracı apartman denetçisinin görevleri, özü itibarıyla diğer denetçilerin görevlerinden farklı değildir. Denetçi, yöneticinin hesaplarını incelemek, gelir ve giderlerin apartman yararına uygun kullanılıp kullanılmadığını kontrol etmek ve denetim sonucunda kat maliklerine bilgi vermekle yükümlüdür. Aidat tahsilatı, ortak alan bakım giderleri, hizmet alım sözleşmeleri, kapıcı veya görevli giderleri, sigorta ödemeleri ve ortak alan gelirleri denetim kapsamındaki başlıca kalemlerdir.
Kiracı denetçinin sorumluluğu sadece yanlış işlem tespit etmek değildir. Aynı zamanda ihmali, eksik belgeyi, kayıt dışı harcamayı veya kurul kararına aykırı mali kullanımı fark ettiğinde bunu raporlaması gerekir. Denetçi sessiz kalır ve açık usulsüzlüklere rağmen görevini yerine getirmezse, apartman yönetiminde denetim mekanizması işlevsiz hale gelir. Bu nedenle denetçilik, sadece güvenilir bir isim olmak değil, aktif sorumluluk taşıyan bir görev üstlenmek anlamına gelir.
Kiracı denetçi bakımından tarafsızlık da ayrı önem taşır. Apartmanda kiracı sıfatıyla oturan bir kişi, maliklerle ya da yöneticiyle kişisel yakınlığı nedeniyle denetim görevini etkisiz hale getirirse bu durum güven sorununa yol açar. Aynı şekilde kiracı ile yönetici arasında önceden var olan kişisel husumet de denetimin objektifliğini zedeleyebilir. Bu yüzden apartman denetçisi olarak seçilecek kişinin yalnızca hukuken seçilebilir olması değil, fiilen bu görevi tarafsız ve düzenli yürütebilecek biri olması gerekir.
Kiracının Apartman Denetçisi Seçilmesine Karşı İtiraz Edilebilir mi?
Evet, belirli koşullarda itiraz edilebilir. İtirazın dayanağı, genellikle usule aykırılık veya yönetim planına aykırılık olur. Eğer yönetim planında denetçinin yalnızca kat malikleri arasından seçileceği açıkça düzenlenmişse ve buna rağmen kiracı denetçi seçilmişse, bu seçime karşı itiraz edilmesi mümkündür. Aynı şekilde denetçi seçimi, kat malikleri kurulunda yeterli toplantı ve karar nisabı oluşmadan yapılmışsa veya karar defterine usulüne uygun geçirilmeyen bir seçim söz konusuysa, yine hukuki itiraz gündeme gelebilir.
İtiraz yalnızca sıfat yönünden olmaz. Denetçi olarak seçilen kiracının görevini kötüye kullanması, belgeleri taraflı biçimde değerlendirmesi, apartman yönetimini kişisel çekişme alanına çevirmesi veya denetim görevinin sınırlarını aşması halinde de uyuşmazlık çıkabilir. Bu durumda kat malikleri kurulunda yeniden değerlendirme yapılması, denetçinin değiştirilmesi veya gerektiğinde yargı yoluna başvurulması mümkündür. Ancak salt kiracı olduğu için ve başka hiçbir hukuki engel bulunmadığı halde yapılan itirazın her zaman sonuç vereceği düşünülmemelidir.
Pratikte en sağlıklı yol, denetçi seçimi yapılmadan önce yönetim planının incelenmesi, seçim kararının açık ve tutanaklı biçimde alınması ve seçilen kişinin görev sınırlarının netleştirilmesidir. Böylece hem kiracının seçilip seçilemeyeceği tartışması azalır hem de seçimin iptali veya görevden alma yönündeki uyuşmazlıkların önüne geçilir. Apartman yönetiminde esas olan, denetim görevinin güvenilir, belgeli ve şeffaf biçimde yürütülmesidir. Kiracının denetçi seçilmesi de ancak bu çerçevede anlamlı hale gelir.
Comments are closed