Apartman ve site yaşamında en çok tartışılan konulardan biri, yöneticinin mutlaka kat maliklerinden biri mi olması gerektiği yoksa dışarıdan bir kişinin de bu göreve getirilebilip getirilemeyeceğidir. Özellikle maliklerin yönetim işlerine zaman ayıramadığı, apartmanda sürekli anlaşmazlık çıktığı veya profesyonel yönetim ihtiyacının arttığı yapılarda bu soru daha sık gündeme gelir. Uygulamada birçok apartmanda dışarıdan profesyonel yönetici ile çalışma eğilimi artmış olsa da, bu durumun her bina için otomatik ve sınırsız biçimde mümkün olduğu düşünülmemelidir. Çünkü apartman yönetimi, yalnızca aidat toplamak ve bina temizliğini organize etmekten ibaret değildir. Ortak alanların korunması, giderlerin doğru paylaştırılması, hesapların şeffaf tutulması, kat malikleri kurul kararlarının uygulanması ve hukuki uyuşmazlıkların doğru yönetilmesi gibi önemli yükümlülükler de bu görevin içindedir.
Kat mülkiyeti ilişkilerinde yönetici, ana taşınmazın ortak işleyişini sağlayan kişidir. Bu görev bazen maliklerden biri tarafından üstlenilir, bazen de maliklerin ortak kararıyla dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi tercih edilir. Burada belirleyici olan ilk unsur, Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planının birlikte değerlendirilmesidir. Çünkü bazı apartmanlarda yönetim planı daha dar bir çerçeve çizerken, bazı yapılarda dışarıdan profesyonel yönetim seçimini kolaylaştıran hükümler bulunabilir. Yalnızca pratik ihtiyaç nedeniyle hareket etmek, usul hatalarına ve sonradan doğacak iptal tartışmalarına yol açabilir.
Dışarıdan yönetici meselesi yalnızca kimin yönetici olacağı sorusuna indirgenmemelidir. Asıl mesele, seçilecek kişinin hangi yetkilerle hareket edeceği, kat maliklerine ne ölçüde hesap vereceği, karar alma sürecinde hangi sınırlar içinde kalacağı ve yönetim hizmetinin kişisel bir görev mi yoksa profesyonel bir hizmet ilişkisi mi olacağıdır. Apartmanda şeffaflık ve güven sağlanmadığında dışarıdan getirilen yönetici çözüm olmak yerine yeni uyuşmazlıkların sebebi haline gelebilir. Bu nedenle dışarıdan yönetici seçimi, hukuken mümkün mü sorusunun yanında, nasıl, hangi kararla ve hangi sınırlarla mümkün olur sorusuyla birlikte ele alınmalıdır.
Apartmana Dışarıdan Yönetici Atanmasının Şartları
Apartmana dışarıdan yönetici atanmasının ilk şartı, bu yönde usulüne uygun bir karar alınmasıdır. Kat malikleri kurulu, yönetici seçimine ilişkin iradesini toplantı ve karar yeter sayısına uygun biçimde ortaya koymalıdır. Yönetici seçimi, apartmanın günlük işleyişini doğrudan etkileyen temel bir karar olduğu için, toplantının çağrı usulü, gündem içeriği, katılım durumu ve kararın tutanağa geçirilme biçimi büyük önem taşır. Dışarıdan bir kişinin yönetici olarak belirlenmesi, yöneticinin apartmandaki maliklerden biri olması kadar olağan görünmeyebileceği için, kararın açık ve tartışmaya yer bırakmayacak şekilde yazılması gerekir.
İkinci şart, yönetim planında dışarıdan yönetici seçimini engelleyen açık bir hüküm bulunmamasıdır. Yönetim planı, apartmanın iç işleyişine ilişkin temel metindir ve kat maliklerini bağlar. Eğer yönetim planında yönetici yalnızca kat maliklerinden seçilir şeklinde net bir düzenleme varsa, buna aykırı biçimde dışarıdan yönetici atanması tartışma yaratır. Buna karşılık yönetim planında açık yasak yoksa, kat malikleri kurulunun dışarıdan yönetici seçmesi daha güçlü bir hukuki zemin kazanır. Bu yüzden yönetici seçimi yapılmadan önce sadece kanuna değil, yönetim planına da dikkatle bakılmalıdır.
Üçüncü şart, atanacak kişinin yönetim görevini fiilen yerine getirebilecek yeterliliğe sahip olmasıdır. Kanun her zaman mesleki sertifika ya da özel bir unvan aramaz. Ancak apartman yönetimi artık birçok yapıda teknik, mali ve hukuki boyutlar taşıyan ciddi bir organizasyon işidir. Aidat takibi, icra süreçleri, bakım sözleşmeleri, personel yönetimi, ortak alan gelirleri ve kat malikleri kurulunun kararlarının uygulanması, yönetim görevini profesyonel hale getirmiştir. Bu nedenle dışarıdan atanacak kişinin yalnızca tanıdık biri olması değil, bu görevi gerçekten sürdürebilecek bilgi, düzen ve güvenilirliğe sahip olması gerekir.
Dördüncü şart, dışarıdan yönetici ile apartman arasında kurulacak ilişkinin açık olmasıdır. Yönetici ücretli mi çalışacaktır, gönüllü mü görev alacaktır, yetkisi hangi sınırlar içinde kalacaktır, banka hesabı kullanımı nasıl olacaktır, hangi harcamaları tek başına yapabilecektir ve hangi konularda mutlaka kat malikleri kurulu kararı gerekecektir sorularının baştan belirlenmesi gerekir. Bu çerçeve net çizilmezse, dışarıdan yönetici seçimi ileride yetki aşımı ve hesap verme uyuşmazlığı doğurur.
Dışarıdan Atanan Yöneticinin Yetki ve Görevleri
Dışarıdan atanan yönetici, malik olmayan bir kişi olsa bile apartman yönetimi bakımından görevli ve yetkili kişi haline gelir. Bu yetki, kat maliklerinin iradesinden ve kanunun yönetime yüklediği fonksiyonlardan doğar. Yönetici, ortak giderlerin tahsilini takip eder, apartmanın günlük işleyişini sağlar, bakım ve onarım süreçlerini organize eder, hizmet alımlarını yürütür ve kat malikleri kurulunca alınan kararları uygular. Bunun yanında gelir ve gider kayıtlarını tutmak, gerekli belgeleri düzenli biçimde saklamak ve hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmek de yöneticinin temel görevleri arasındadır.
Ancak dışarıdan atanan yöneticinin yetkisi sınırsız değildir. Yönetici, kat malikleri kurulunun yerine geçerek tek başına yeni kurallar koyamaz. Aidat miktarını keyfi biçimde artırması, ortak alanların kullanım düzenini tek başına değiştirmesi, bağımsız bölümler üzerinde malik iradesi gerektiren konularda tek taraflı karar alması mümkün değildir. Yönetim görevi, uygulanacak kararları üretme değil, alınmış kararları hukuka uygun şekilde yürütme görevidir. Bu nedenle dışarıdan yönetici atanmış olsa da, kat maliklerinin ortak iradesi yönetimin üzerinde yer almaya devam eder.
Dışarıdan yönetici aynı zamanda apartmanın temsilcisi konumuna gelir. Bu durum özellikle icra takibi, dava takibi, resmi başvuru, hizmet sözleşmesi imzalama ve ortak gider alacaklarının tahsili gibi alanlarda önem taşır. Fakat bu temsil yetkisinin kapsamı da yönetim planı, kurul kararı ve kanuni sınırlarla belirlenir. Temsil yetkisi ile tasarruf yetkisi aynı değildir. Örneğin yöneticinin apartman adına bir bakım sözleşmesi yapabilmesi ile ortak alanın kiraya verilmesi için tek başına karar alabilmesi aynı şey değildir.
Dışarıdan atanan yöneticinin sorumluluğu da görevin ağırlığıyla uyumludur. Gelir ve giderlerin usulsüz yürütülmesi, karar defterinin doğru tutulmaması, banka hesaplarının şeffaf kullanılmaması veya kat maliklerinden bilgi saklanması halinde yöneticinin hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir. Bu yüzden dışarıdan profesyonel yönetici seçilmesi, denetim ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Tam tersine, profesyonel görünen bir sistemde belge ve hesap denetimi daha da önemli hale gelir.
Apartmana Dışarıdan Yönetici Atanmasında Kat Malikleri Kararının Önemi
Dışarıdan yönetici atanmasında en belirleyici unsur kat malikleri kurulunun kararıdır. Çünkü apartman yönetimi ortak mülkiyet ilişkisine dayandığı için, maliklerin iradesi olmadan dışarıdan bir kişinin yönetime getirilmesi ciddi tartışma yaratır. Özellikle mevcut yönetici maliklerden biri iken, sonradan dışarıdan bir yönetici seçilecekse bu değişiklik açık gündemle görüşülmeli ve karar tutanağa doğru şekilde işlenmelidir. Yalnızca sözlü mutabakat veya yöneticinin tavsiyesi ile dışarıdan biri fiilen göreve başlatılırsa, bu uygulama hukuki güvence taşımaz.
Kat malikleri kararının önemi yalnızca seçim anında değil, yöneticinin görev süresi boyunca da devam eder. Çünkü dışarıdan seçilen yöneticiye duyulan güven zedelenirse, kat malikleri kurulu yeni karar alarak görev değişikliği yapabilir. Aynı şekilde yöneticinin ücret alıp almayacağı, ücret alacaksa miktarının ne olacağı, sözleşme yapılacaksa şartlarının ne olacağı da maliklerin ortak iradesiyle belirlenmelidir. Yönetici apartmana sonradan hizmet bedeli çıkarmaya veya ücretini tek taraflı belirlemeye kalkışamaz.
Kurul kararının bir başka işlevi de yöneticinin hareket alanını netleştirmesidir. Karar ne kadar açık kurulursa, sonradan o kadar az tartışma çıkar. Örneğin yöneticinin profesyonel destekle çalışıp çalışmayacağı, banka hesabına tek başına erişim sınırları, ödeme üst limitleri, acil harcama yetkisi ve kurul onayı gerektiren konular mümkün olduğunca yazılı hale getirilmelidir. Bu detaylar baştan belirlenmezse, dışarıdan yönetici ile malikler arasındaki güven ilişkisi kısa sürede zayıflar.
Bu nedenle dışarıdan yönetici atanmasında kat malikleri kararı sadece şekli bir adım değildir. Yönetimin meşruiyetinin, yetki sınırlarının ve hesap verebilirliğinin temelidir. Karar usulsüzse, yöneticinin sonraki işlemleri de tartışmalı hale gelir. Karar açık ve güçlü kurulmuşsa, yönetim daha sağlam yürür.
Dışarıdan Yönetici Atanmasına Karşı Başvuru Yolları
Dışarıdan yönetici atanmasına karşı itiraz edilebilmesi mümkündür. İtirazın dayanağı çoğu zaman usule aykırılık, yönetim planına aykırılık veya yetki aşımı olur. Örneğin yönetim planında yöneticinin yalnızca kat maliklerinden seçileceği açıkça yazılıysa ve buna rağmen dışarıdan biri atanmışsa, bu karara karşı hukuki itiraz gündeme gelebilir. Aynı şekilde toplantı çağrısı usulsüz yapılmışsa, yeterli çoğunluk oluşmamışsa veya karar defterine doğru geçirilmemişse, yine iptal talebi söz konusu olabilir.
İtiraz sadece seçime değil, uygulamaya da yöneltilebilir. Dışarıdan atanmış yönetici görev sürecinde hesap vermiyor, gelir ve giderleri şeffaf yürütmüyor, yetkisini aşıyor veya kurul kararı olmadan önemli işlemler yapıyorsa, kat malikleri buna karşı da başvuru yapabilir. Burada ilk aşama çoğu zaman kat malikleri kurulunda konuyu gündeme getirmek ve yönetici değişikliği istemektir. Ancak sorun devam ederse, yargı yoluna gidilmesi de mümkündür.
Başvuru yollarında en önemli unsur belgedir. Karar tutanağı, yönetim planı, ödeme kayıtları, bankacılık hareketleri, sözleşmeler ve yazışmalar itirazın temelini oluşturur. Sadece memnuniyetsizlik veya kişisel güvensizlik duygusu her zaman yeterli olmaz. İtirazın hukuki zemini somutlaştırılmalıdır. Bu nedenle dışarıdan yönetici atanmasına karşı hareket edilecekse, önce itirazın dayanağı netleştirilmeli, sonra usulüne uygun yol izlenmelidir.
Dışarıdan yönetici atanması, doğru kurulduğunda apartman yönetimini kolaylaştırabilir. Fakat usul hatası, yetki karmaşası ve denetimsizlik olduğunda apartman içi sorunları daha da büyütebilir. Bu nedenle itiraz hakkı da yalnızca bir çatışma aracı değil, ortak yönetim düzenini koruyan hukuki bir güvence olarak görülmelidir. Yönetimin meşru, şeffaf ve denetlenebilir kalması için gerektiğinde bu başvuru yollarının bilinçli şekilde kullanılması gerekir.
Comments are closed