Apartman ve site yaşamında en çok tartışılan gider kalemlerinden biri asansör yenileme bedelidir. Özellikle yüksek tutarlı bir ödeme çıkarıldığında, bu bedelin kiracıya mı yoksa ev sahibine mi ait olduğu sıkça uyuşmazlık konusu olur. Uygulamada birçok kişi aidat adı altında istenen her bedelin kiracı tarafından ödeneceğini düşünür. Oysa asansörün günlük kullanımı için yapılan olağan harcamalar ile asansörün tamamen yenilenmesi, ana parçalarının değiştirilmesi veya değer artırıcı büyük giderler aynı hukuki kategori içinde değerlendirilmez. Bu ayrım doğru yapılmadığında, kiracıya ait olmayan bir bedel kiracıdan istenebilir ya da ev sahibi kendi sorumluluğunu yönetime veya kiracıya yüklemeye çalışabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda bir kira avukatı desteğiyle giderin niteliğinin doğru belirlenmesi, gereksiz ödeme ve sonradan çıkabilecek alacak tartışmalarını önleyebilir.
Asansör, apartmanın ortak kullanım alanına hizmet eden bir tesistir. Bu nedenle asansöre ilişkin her masraf doğrudan tek bir bağımsız bölüme ait kabul edilmez. Ancak her ortak gider de kiracıya yüklenemez. Kiracı ile ev sahibi arasındaki temel ayrım, giderin kullanım gideri mi yoksa demirbaş ve esaslı yenileme gideri mi olduğuna göre yapılır. Günlük işletme, periyodik bakım ve küçük onarımlar daha çok kullanım eksenli değerlendirilirken, asansörün ana sisteminin yenilenmesi, motor değişimi, kabin modernizasyonu veya güvenlik nedeniyle zorunlu büyük revizyon gibi giderler daha çok malikin sorumluluğuna girer. Bu nedenle soruya verilecek cevap, masrafın adıyla değil, içeriğiyle belirlenir.
Asansör Yenileme Bedelinde Kiracının Sorumluluğu
Kiracının sorumluluğu, esas olarak kiralananı kullanmasından doğan olağan giderlerle sınırlıdır. Bir apartmanda asansörün aylık bakım sözleşmesi, küçük parça değişimi, zorunlu rutin servis kontrolü veya günlük işletme giderleri aidat ve ortak gider mantığı içinde kiracıya yansıtılabilir. Çünkü kiracı, taşınmazı kullanırken ortak alanlardan da yararlanır ve bu yararlanmanın doğal sonucu olarak olağan giderlerin belirli kısmına katlanır.
Buna karşılık asansörün tamamen yenilenmesi, ana teknik sisteminin değiştirilmesi, güvenlik standardı nedeniyle büyük çaplı revizyona alınması veya apartmanın değerini artıran esaslı yatırım niteliğindeki işler kiracının olağan kullanım borcunun dışında kalır. Kiracı taşınmazı kullanır, ancak taşınmazın ekonomik değerini koruyan veya artıran büyük sermaye giderlerini üstlenmek zorunda değildir. Bu nedenle asansör yenileme bedeli doğrudan kiracıya yöneltildiğinde, kiracı öncelikle giderin gerçekten yenileme niteliğinde olup olmadığını sorgulamalıdır.
Burada kira sözleşmesinin içeriği de önem taşır. Bazı sözleşmelerde aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği yazılı olur. Ancak bu tür genel ifadeler her tür büyük onarım ve yenileme bedelini otomatik olarak kiracıya yüklemez. Sözleşmede açık hüküm bulunsa bile, masrafın niteliği yine esas ölçüttür. Çünkü kiracının kullanım gideri ile malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan esaslı giderleri aynı kabul edilemez.
Kiracı açısından en büyük risk, apartman yönetiminin çıkardığı ödeme talebini ayrım yapmadan kabul etmektir. Özellikle yönetim kurul kararında asansör yenileme, modernizasyon, ana parça değişimi, güvenlik revizyonu veya kapsamlı tesis yenileme gibi ifadeler yer alıyorsa, bu bedelin kiracıya ait olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı, istenen ödeme kalemini görmeden ve bedelin dayanağını öğrenmeden ödeme yapmamalıdır.
Asansör Yenileme Bedelinde Ev Sahibinin Sorumluluğu
Ev sahibinin sorumluluğu, asansör yenileme giderinde asıl belirleyici noktadır. Çünkü malik, ortak tesislerin korunması ve taşınmazın esaslı giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Asansörün ana yapısının yenilenmesi, teknik ömrünü tamamlayan sistemlerinin değiştirilmesi, güvenlik gerekçesiyle kapsamlı revizyon yapılması ve yapısal nitelikteki büyük harcamalar malike ait kabul edilir. Bu tür masraflar kiralananın günlük kullanımını sürdürmek için yapılan sıradan harcamalar değildir. Bunlar, ortak tesisin devamlılığını ve değerini koruyan esaslı giderlerdir.
Ev sahibi, ben dairemi kiraya verdim, artık tüm giderler kiracıya aittir diyemez. Kira ilişkisinde böyle sınırsız bir sonuç yoktur. Kiracı taşınmazı kullanır, malik ise mülkiyetten doğan ana yükümlülükleri taşır. Asansör yenilemesi de bu ana yükümlülüklerden biridir. Özellikle apartmanın uzun yıllar kullanımına hizmet edecek bir yatırım söz konusuysa, bunun kiracıya yüklenmesi hukuken güçlü bir dayanağa sahip olmaz.
Uygulamada bazı ev sahipleri, yönetim tarafından kendilerine bildirilen yenileme bedelini kiracıya yönlendirmeye çalışır. Bunu bazen aidat içinde gizli şekilde, bazen de doğrudan ödeme talebiyle yaparlar. Böyle bir durumda ev sahibinin dayanağı yalnızca genel bir sözleşme maddesi ya da apartman yönetiminin talebi olmamalıdır. Asıl önemli olan, giderin hangi niteliği taşıdığıdır. Eğer gider demirbaş karakterliyse, kiracı bu bedelin ev sahibine ait olduğunu ileri sürebilir.
Ayrıca ev sahibi, kiracının ödediği bazı ortak giderleri kira borcundan mahsup etmek zorunda kalabilir. Bu nedenle malik, baştan doğru ayrımı yapmadığında aynı bedel dolaylı şekilde yine kendisine dönebilir. Uyuşmazlığı büyütmeden önce giderin hangi kategoriye girdiğini belirlemek, ev sahibi açısından da daha sağlıklı bir yaklaşım olur.
Asansör Yenileme Giderinde Ortak Gider ve Demirbaş Ayrımı
Bu konuda en önemli hukuki ayrım ortak gider ile demirbaş gider ayrımıdır. Ortak gider, apartmanın günlük işleyişi için düzenli olarak yapılan ve kullanımın devamını sağlayan giderleri ifade eder. Temizlik, aydınlatma, rutin teknik bakım, servis kontrolleri ve benzeri masraflar bu gruba girer. Demirbaş veya esaslı gider ise ortak tesisin ana yapısını ilgilendiren, uzun vadeli kullanım değerini koruyan ya da artıran, olağan bakım sınırını aşan büyük harcamalardır.
Asansör özelinde düşünülürse, aylık servis ücreti ile motorun tamamen değiştirilmesi aynı şey değildir. Kapı sensörü ayarı, yağlama, küçük bakım ve rutin kontrol daha çok ortak gider niteliğine yaklaşır. Buna karşılık tüm kabinin yenilenmesi, motor ve makine grubunun değiştirilmesi, güvenlik mevzuatına uygunluk için büyük parça dönüşümü yapılması veya sistemin modernize edilmesi demirbaş niteliği taşır. Bu ikinci grup çoğunlukla ev sahibine ait kabul edilir.
Uygulamada apartman yönetimleri tüm bu kalemleri tek başlık altında aidat veya ortak gider olarak gösterebilir. Ancak ödeme talebinin adı değil, hukuki niteliği önemlidir. Kiracı, aidat başlığı altında her bedeli ödemek zorunda değildir. Yönetim kararında ve gider dökümünde kalemlerin ayrıntılı gösterilmesi bu yüzden önem taşır. Çünkü gerçek ayrım, asansörün kullanılmasını sağlayan olağan harcamalar ile asansörün esaslı biçimde yenilenmesi arasında yapılır.
Bu ayrım yapılmadığında uyuşmazlık büyür. Kiracı kendisine ait olmayan bir bedeli ödeyebilir. Ev sahibi gereksiz yere kiracıyla karşı karşıya gelebilir. Yönetim de yanlış kişiden tahsil yoluna gidebilir. Bu nedenle asansör yenileme bedeli isteniyorsa, ilk bakılması gereken şey giderin hangi kategoriye girdiğidir.
Asansör Yenileme Bedeli Kiracıdan Talep Edilirse Ne Yapılmalı?
Kiracıdan asansör yenileme bedeli istendiğinde önce panikle ödeme yapılmamalıdır. İlk adım, istenen bedelin içeriğini yazılı belgeyle öğrenmektir. Apartman yönetiminden karar örneği, gider dökümü, ödeme planı ve varsa teknik rapor istenmelidir. Talep edilen bedelin rutin bakım mı, esaslı onarım mı, yoksa doğrudan yenileme mi olduğu açıkça görülmelidir.
İkinci adım, kira sözleşmesini incelemektir. Sözleşmede aidat ve ortak giderlere ilişkin hüküm varsa bu hüküm değerlendirilmelidir. Ancak sözleşmede aidat kiracıya aittir cümlesi yer alsa bile, asansör yenileme gibi demirbaş nitelikli büyük giderler her durumda kiracıya yüklenmiş sayılmaz. Bu nedenle sözleşme tek başına yeterli değildir. Giderin hukuki niteliği mutlaka ayrıca değerlendirilmelidir.
Üçüncü adım, ev sahibine yazılı bildirim yapmaktır. Kiracı, yönetimin hangi bedeli istediğini, bunun neden kendisine ait olmadığını düşündüğünü ve bu giderin malik tarafından karşılanması gerektiğini açıkça yazmalıdır. Böylece sonradan ödeme, mahsup veya dava tartışmalarında önemli bir kayıt oluşur.
Son olarak, kiracıya yönetim tarafından doğrudan baskı yapılıyorsa, talebin sınırı da dikkate alınmalıdır. Kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu bazı durumlarda kira tutarıyla sınırlı kabul edilir ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülebilir. Ancak bu teknik durum bile, asansör yenileme bedelinin nihai yükünün kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Kiracının burada en önemli hakkı, ödeme yapmadan önce giderin niteliğini ve kendi sorumluluğunun sınırını netleştirmektir. Bu adım doğru atıldığında, hem gereksiz ödeme riski azalır hem de ev sahibi ile yönetim arasında çıkabilecek sorumluluk tartışmasında kiracının konumu daha sağlam hale gelir.
Comments are closed