Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihi taraflarca açıkça belirlenmiş olan, kira ilişkisinin hangi tarihte sona ereceği en baştan bilinen bir kira sözleşmesi türüdür. Uygulamada özellikle konut ve işyeri kiralamalarında sıkça tercih edilen bu sözleşme türü, hem kiracıya hem de kiraya verene hukuki öngörülebilirlik sağlar. Belirlenen sürenin sonunda taraflar kira ilişkisinin devam edip etmeyeceğini net bir şekilde planlayabilir. Ancak sürenin dolması, çoğu kişinin düşündüğünün aksine kiracının taşınmazı hemen boşaltması gerektiği anlamına gelmez; çünkü kira hukuku, kiracının korunması esasına göre düzenlenmiştir ve bu sürecin nasıl devam edeceği Türk Borçlar Kanunu’nda açık şekilde tanımlanmıştır. Bu nedenle hem kiracı hem de ev sahibi açısından hakların doğru anlaşılması; özellikle kira sözleşmesi ve kira kontratı uygulamalarında karşılaşılabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşır. Uygulamada ortaya çıkan yorum farklılıklarında, süreci daha sağlıklı değerlendirmek isteyen kişiler zaman zaman bir kira avukatı tarafından görüş almayı tercih edebilir; bölgesel mahkeme uygulamalarının daha yakından takip edildiği durumlarda ise Eskişehir kira hukuku konularında uzmanlaşmış hukukçuların rehberliği sürecin doğru yönetilmesine katkı sağlayabilir.
Belirli Süreli Sözleşmenin Özellikleri Nelerdir?
Belirli süreli sözleşmenin temel özelliği, başlangıç ve bitiş tarihlerinin taraflarca önceden belirlenmiş olmasıdır. Bu sayede kira ilişkisinin hangi tarihler arasında geçerli olduğu taraflar arasında tartışmaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşur. Belirli süreli kira sözleşmesi, kiraya veren açısından taşınmazının geleceğini öngörebilme avantajı sunarken, kiracı için de kira ilişkisinin güvenli bir çerçevede devam edeceği anlamına gelir.
Bu sözleşme türünde, süre dolmadan kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi genel olarak mümkün değildir. Çünkü TBK konut ve çatılı işyerlerinde kiracıyı koruma amacı doğrultusunda kiraya verenin fesih hakkını oldukça sınırlı tutmuştur. Aynı şekilde kiracı da süresi dolmadan taşınmazdan ayrılmak isterse belirli kurallara uymak zorundadır. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmesi, her iki taraf açısından karşılıklı taahhüt gerektiren bir sözleşme niteliği taşır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Uzar mı?
Belirli süreli kira sözleşmesinin en kritik yönlerinden biri, sürenin sona erdiğinde ne olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, sözleşme bitiminde taşınmazı kendi isteğiyle boşaltmadığı sürece sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Bu uzama, tarafların ek bir işlem yapmasını gerektirmez ve otomatik olarak gerçekleşir. Kiraya veren ise belirli süre sonunda kiracıyı tahliye edemez; ancak yasada sayılan haklı sebepler veya tahliye davaları çerçevesinde hareket edebilir.
Belirli süreli kira sözleşmesi bittiğinde sözleşmenin uzaması kiracının korunmasına yöneliktir. Bu nedenle kiraya verenin “süre bitti, taşınmazı boşaltın” şeklindeki bir talebi hukuken geçerliliğe sahip değildir. Kiracı taşınmazdan ayrılmak istemediği sürece kira kontratı bir yıl daha aynı şartlarla devam eder.
Kendiliğinden Uzayan Sözleşmede Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Belirli süre dolduktan sonra sözleşme kendiliğinden uzadığında kira artışı da aynı sözleşmede belirlenen şartlara göre uygulanır. Eğer sözleşmede kira artış oranı TÜFE’ye göre belirlenmişse uzama döneminde de bu oran geçerlidir. Sözleşmede kira artışıyla ilgili hiçbir hüküm yoksa TBK’ye göre hakim, TÜFE oranını aşmamak kaydıyla uygun bir artış oranı belirleyebilir.
Son yıllarda getirilen kira sınırlamaları, özellikle konut kiralarında ayrıca dikkate alınmalıdır. Buna göre konut kiralarında geçici sürelerle kira artışının %25 ile sınırlandırılması uygulaması, kendiliğinden uzayan kira sözleşmelerinde de geçerlidir. Bu düzenleme, kiracının ekonomik açıdan korunmasını amaçlamaktadır.
Belirli Süre Bittikten Sonra Sözleşmenin Hukuki Statüsü
Belirli süreli kira sözleşmesi bittiğinde sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzadığından, kira ilişkisi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez. Bu nedenle hem kiracı hem kiraya veren açısından TBK’nin belirli süreli sözleşmelere ilişkin hükümleri uygulanmaya devam eder. Kiraya veren, kira ilişkisinin sona ermesi için ancak kanunda sınırlı olarak belirtilen nedenlere dayanabilir.
Sözleşmenin sona ermesinin ardından kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesi hâlinde, sözleşme yeni bir sözleşme yapılmasına gerek kalmadan uzamış sayılır. Bu uzama yıllar boyunca tekrar edebilir ve kiracı tarafın korunması ilkesi gereği kiraya veren bu durumu tek taraflı olarak engelleyemez. Kiraya verenin tahliye hakkı ancak tahliye davaları, ihtiyaç hali, yeniden inşa ve imar gibi nedenlerle gündeme gelebilir.
Sözleşmenin Uzaması İçin Tarafların Yazılı Onay Vermesi Gerekir mi?
Belirli süreli kira sözleşmesinin uzaması için herhangi bir yazılı onaya ihtiyaç yoktur. Kiracı taşınmazda kalmaya devam ettiği sürece sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenle “uzatma sözleşmesi” imzalanmasına gerek yoktur; ancak taraflar yeni şartlar belirlemek isterse elbette karşılıklı mutabakatla yeni bir kira kontratı düzenleyebilirler.
Kiraya verenin uzama döneminde kira bedelini artırmak istemesi hâlinde yazılı talepte bulunması gerekmez; çünkü artış zaten sözleşmede belirlenmişse doğrudan uygulanır. Eğer artış oranı sözleşmede yoksa bu durumda taraflar anlaşamazsa kira tespit davası gündeme gelebilir.
Kiracı Belirli Süre Bitmeden Sözleşmeyi Erken Feshedebilir mi?
Kiracının belirli süreli kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazdan ayrılmak istemesi mümkündür ancak bunun hukuki sonuçları vardır. Kiracı erken fesih yapmak isterse “haklı sebep” olmadıkça sözleşmenin bitimine kadar kalan döneme ilişkin kira bedellerinden sorumlu olmaya devam eder. Bu nedenle kiracı işi bırakma, taşınma, ekonomik nedenler gibi gerekçelerle sözleşmeyi tek taraflı feshedemez; yalnızca haklı sebep olarak kabul edilebilecek olağanüstü durumlar bu kapsama girer.
Kiracının erken feshi durumunda, kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü bulunur. Yani kiraya veren, taşınmazı makul süre içinde yeniden kiraya vermek için çaba göstermelidir. Taşınmaz yeniden kiraya verildiği tarihten itibaren kiracı sorumluluktan kurtulur. Erken fesih meselesi özellikle işyeri kiralarında sıkça karşılaşılan bir sorundur ve hem kiracı hem kiraya veren açısından dikkatle değerlendirilmelidir.
Comments are closed