Kiracının kira bedelini uzun süre ödememesi, kiraya veren açısından hem ekonomik kayba hem de hukuki sürecin zorlaşmasına yol açabilir. Böyle durumlarda birikmiş kira alacağı için icra takibi başlatılması, borcun tahsil edilmesi ve gerekirse kiracının tahliyesi için en etkili yöntemdir. Ancak sürecin doğru işletilmesi, belgelerin eksiksiz hazırlanması ve yasal adımların zamanında atılması gerekir. Bu nedenle süreci bir kira avukatı ile yürütmek, hem hataların önüne geçmek hem de olası itirazları hızlı şekilde sonuçlandırmak açısından önemlidir.
İcra takibi, kira alacağının tahsili açısından doğrudan sonuç veren bir yoldur çünkü kiracının malvarlığına haciz konulabilir, banka hesaplarına bloke uygulanabilir ve ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca kira borcunun ödenmediği her ay için faiz işletilmesi mümkündür. Bu nedenle kiraya verenler hem birikmiş kira bedellerini hem de yasal faizlerini icra dosyası üzerinden talep edebilir. Yazının devamında süreç en ayrıntılı hâliyle ele alınmaktadır.
Birikmiş Kira Alacağı Nedir ve Geriye Dönük Kaç Yıl İstenebilir?
Birikmiş kira alacağı, kiracının kira sözleşmesindeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi sonucu biriken geçmiş dönem kira borçlarının tamamını kapsar. Konut ve işyeri kiralarında kiraya verenin düzenli ödeme alma hakkı vardır; kira ödenmediğinde her dönem için ayrı bir alacak doğar. Bu alacaklar belgeye döküldüğünde ve sözleşme geçerliyse, kira alacağı icra takibi yoluyla hızlı biçimde tahsil edilebilir. Kiracının ödeme yapmaması, eksik ödeme, kira bedelini geciktirme gibi tüm durumlar birikmiş kira alacağı kapsamında değerlendirilir.
Birikmiş kira alacağı geriye dönük 5 yıl için talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelleri için zamanaşımı süresi beş yıldır. Örneğin 2024 yılında bir icra takibi başlatıldığında, 2019 yılı ve sonrası için ödenmemiş kira borçları talep edilebilir; daha eski borçlar zamanaşımı nedeniyle istenemez. Ancak kiracının borcu açıkça kabul ettiği durumlarda (örneğin yazışmalar, mesajlar, ödeme planı talebi gibi) zamanaşımı süresi yeniden işlemeye başlayabilir. Bu nedenle kiraya verenin elindeki deliller büyük önem taşır.
Birikmiş Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Birikmiş kira alacağının tahsili için en hızlı ve kesin yöntem icra takibidir. Kiraya veren, kira icra takibi olarak bilinen “ilamsız kira alacağı takibi” yoluna başvurur. Bu takip türünde mahkeme kararına gerek yoktur; kira sözleşmesi, kira miktarı ve birikmiş borçlar icra dairesine sunularak takip başlatılabilir. İcra müdürlüğü kiracıya ödeme emri gönderir ve borçluya yedi gün içinde borcu ödemesi veya itiraz etmesi gerektiğini bildirir. Kiracı bu sürede ödeme yapmazsa takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
Ödeme emri gönderildikten sonra kiracı borcu ödediğini ispat etmek zorundadır. Ödeme dekontu, banka kayıtları veya kiraya verenle yapılmış resmi bir anlaşma yoksa ödeme yapılmış sayılmaz. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra borca kısmen veya tamamen itiraz edebilir; ancak itirazın geçerli sayılması için somut nedenlere dayanması gerekir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiraya veren haciz, bloke ve tahliye süreçlerini başlatabilir.
Kiraya Verenin İcra Takibi Başlatabilmesi İçin Gerekli Şartlar ve Belgeler
İcra takibinin hukuken geçerli olabilmesi için kiraya verenin bazı temel belgeleri ibraz etmesi gerekir. Bunların başında kira sözleşmesi gelir. Yazılı kira sözleşmesi varsa süreç çok daha hızlı işler; ancak sözleşme yazılı olmasa bile banka dekontları, kira teslim tutanakları veya kiracının kira ödediğine dair mesajları delil olarak kabul edilir. Ayrıca kiraya veren birikmiş kira miktarını dönem dönem ayrı şekilde hesaplamalı ve icra dosyasına eklemelidir. Kira artış oranları ve yıllık TÜFE artışları da doğru şekilde hesaplanmalıdır.
Bunun yanında kiraya verenin borcun gerçekten ödenmediğini ispatlayabilmesi önemlidir. Kiracının düzenli kira ödemediğine dair banka hesap dökümleri, kira dönemine denk gelen boş hesap hareketleri ve kiracının temerrüde düşürüldüğüne ilişkin ihtarnameler ek delil olarak sunulabilir. Eğer kiraya veren daha önce ihtarname çekmişse, bu ihtarname icra takibinde sürecin hızlanmasını sağlar. Belgelerin eksiksiz hazırlanması süreci doğrudan etkilediği için birçok kiraya veren işlemleri bir uzman eşliğinde yürütmektedir.
Kira Alacağı İcra Takibine Kiracının İtiraz Etmesi Halinde Süreç Nasıl İşler?
Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içinde borca itiraz edebilir. İtiraz, borcun tamamen veya kısmen ödendiği iddiasına dayanabilir; ancak kiracının bunu somut delillerle desteklemesi gerekir. Kiracının yaptığı tüm ödemeleri ispat yükü kendisine aittir. Kiracı itiraz ettiğinde kira alacağı icra takibi durur; bu noktada kiraya verenin “itirazın kaldırılması” veya “itirazın iptali” yoluna başvurması gerekir. Yazılı kira sözleşmesi varsa genellikle itirazın kaldırılması yolu tercih edilir.
İtirazın kaldırılması davası sulh hukuk mahkemesinde açılır ve mahkemenin karar vermesiyle icra takibi yeniden işler hâle gelir. Mahkeme kiracının itirazının haksız olduğuna karar verirse takip kesinleşir ve kiraya veren haciz işlemlerine başlatabilir. Ayrıca kiracı haksız itiraz etmişse kiraya veren, kiracının aleyhine yüzde 20 oranında “inkâr tazminatı” talep edebilir. Bu durum kiracının temerrüt hâlini ağırlaştırdığı için süreç daha hızlı sonuçlanır.
Kiracının Ödeme Yapmaması Durumunda Tahliye ve Maliyet Süreci
Kiracının ödeme emrine rağmen borcunu ödememesi hâlinde icra dosyası kesinleşir ve kiraya veren haciz isteyebilir. Kiracının banka hesaplarına, maaşına, ev eşyalarına veya taşınır-taşınmaz mallarına haciz konulabilir. Bu aşamada birikmiş borcun üzerine işlemiş faizler, icra masrafları ve avukat ücretleri eklenir. Dolayısıyla kiracının ödemeyi geciktirmesi toplam borcu daha da artırır. Kiracının borcu ödememekte direnmesi hâlinde kiraya veren, tahliye sürecini de başlatabilir.
Kira alacaklarına ilişkin icra takibinde tahliye talebi mümkündür. Kiracı ödeme yapmazsa kiraya veren “temerrüt nedeniyle tahliye” davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatmışsa doğrudan icra yoluyla tahliye sağlanabilir. Tahliye kararı kesinleştiğinde icra müdürlüğü tarafından kiracının taşınmazdan çıkarılması sağlanır. Bu süreç hem kiraya verenin alacağını tahsil etmesini kolaylaştırır hem de taşınmazın daha güvenli bir şekilde yeni kiracıya verilmesine imkân tanır.
Comments are closed