İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesi

İnşaat-tadilat amacıyla kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 350/b.2 maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme göre; “ Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren sözleşmeyi sonlandırabilecektir.

İnşaat – Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesinde Yapılacak Tadilatın Esaslı Olması

Yapılacak olan tadilatın önemli ve esaslı ölçüde olması gerekir ve yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması olanaksız bulunmalıdır.Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapı ve onarımlar için örneğin kiracı çıkmadan da yapılabilecek ve kiracının oturmasını olanaksızlaştırmayan yapı ve onarımlar için bu yola başvurulamaz.

Yapı ya da onarımın bu derece büyük ve önemli olduğunun ve yapılacak işler sırasında kiralananı kullanmanın(oturma ya da işgörme) olanaksız bulunduğunun teknik olarak tespiti için mahkeme de bilirkişilerce bu nokta tespit edilir.

Esaslı onarım, değiştirme veya genişletmenin imar amacıyla yapılması ve esaslı olması gerekir. İmar ;burada belirtilen düzenleme açısından mevcut bir binanın kötü durumunda kurtularak daha iyi bir hale sokulmasıdır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin TBK m.350/b.2. maddesinin amacı kentlerin imar planlarına uygun hale gelmesini, daha güzel görünüme sahip taşınmazların artmasını sağlamaktır. Yapılacak onarım, değiştirme veya genişletme sırasında kiralanan da oturmanın, onu kullanmanın mümkün olmadığı anlaşılmalıdır. Örneğin; mevcut binanın veya işyerinin otele dönüştürülmesi, mevcut binaya  asansör veya kolonlar ilavesiyle otele dönüştürülme, harap binanın kaloriferli hale getirilmesi amacıyla katlar arasında tadilat yapılması, bina yeni de olsa asansör ve odalara banyo konulması vb.

İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesinde Dava Açma Süresi

İnşaat ve tadilat amacıyla kiracının tahliyesi amacıyla açılacak boşaltma davasının sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir ve önceden bildirimde bulunmaya gerek yoktur.

Bir aylık süre, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda işlemeye başlar.Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için  öngörülen sürelere(TBK m.328 vd) uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesinde Kiralama

İnşaat ve tadilat tamamlandıktan sonra kiraya verenin, kiracıya bir bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve buna uygun yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorması gerekir. Kiracı da aldığı bildirime bir ay içinde olumlu cevap vermezse artık kiralama hakkını yitirir.

İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesinde Kiraya Verenin Kiralama Yasağına Uymaması Halinde Ödenecek Tazminat

Kiraya veren bu yükümlülüğe uymadan yani kiracıya yeniden teklif etmeden taşınmazı üç yıl süreyle bir başkasına kiralayamaz. Kiraya veren; bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde;eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

İnşaat -tadilat amacıyla kiracının tahliyesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

İnşaat-Tadilat Amacıyla Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası, ortalama 6 ila 12 ay arasında sürmektedir. Belirtilen zaman aralığı; dava şartlarının sağlanmış olup olmamasına, tarafların yargılama sürecindeki tutumlarına, mahkemelerin iş yoğunluğuna ve usul işlemlerinin vaktinde yapılıp yapılmamasına göre değişkenlik arz edebilmektedir.

SONUÇ

İnşaat-tadilat amacıyla tahliye davaları bir sürü şartı bünyesinde barındırmakta olup hak kayıplarına uğramamak için bu süreçte hukuki danışmanlık alınması son derece önemlidir.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık