Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibine çeşitli hukuki haklar tanır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemek zorundadır. Ödeme yapılmadığında ev sahibi önce kiracıyı uyarmalı, ardından hukuki sürece başvurmalıdır. Bu noktada ihtarname gönderilmesi ya da doğrudan icra dairesi aracılığıyla işlem yapılması mümkündür. İhtarname, kiracıya belirli bir süre tanıyarak borcun ödenmesini talep eden resmi bir bildirimdir. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkına sahip olur.
İcra takibi ise süreci daha hızlı sonuçlandırabilen bir yöntemdir. Ev sahibi, icra dairesine başvurarak hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiracıya gönderilen ödeme emri üzerine 30 gün içinde ödeme yapılmazsa veya itiraz edilmezse, tahliye süreci resmiyet kazanır. Ancak kiracının itiraz hakkını kullanması halinde süreç dava yoluna taşınır ve uzayabilir. Dolayısıyla ev sahibi için en etkin yol, somut duruma göre belirlenmelidir. Kira ödemeyen kiracı ile ilgili hukuki süreçleri doğru yönetmek isteyen ev sahipleri, deneyimli bir kira avukatı ile çalışarak haklarını daha etkin biçimde koruyabilir.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Hangi Şartlarda Mümkündür?
Kiracının kira ödememesi, tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Tahliye için öncelikle ev sahibinin yazılı ihtar göndermesi ve bu ihtarda kiracıya makul bir süre tanıması gerekir. Kanuna göre kiracıya verilen bu süre en az 30 gündür. Eğer kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemezse, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye talebinde bulunabilir.
Bunun dışında, kira sözleşmesi devam ederken kiracının bir kira yılı içerisinde iki kez kira ödemesini aksatması da tahliye sebebidir. Hukukta iki haklı ihtar olarak bilinen bu durum, ev sahibine güçlü bir tahliye davası açma hakkı tanır. Yani tahliye şartlarının oluşması, tek bir ödeme aksamasından çok, süreklilik arz eden bir davranışla ya da verilen süreye rağmen borcun ödenmemesiyle ortaya çıkar. Bu da ev sahibinin süreci dikkatle yönetmesini gerektirir.
Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarmak İçin Ev Sahibi Hangi Hukuki Yolları İzleyebilir?
Kira ödemeyen kiracıyı çıkarmak için ev sahibinin başvurabileceği temel yol, icra dairesine müracaat etmektir. İlamsız icra yoluyla tahliye süreci hızlı ilerler çünkü icra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir ve 30 gün içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye gündeme gelir. Kiracı bu emre 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilmezse tahliye kesinleşir.
Bunun yanında ev sahibi, kira sözleşmesini feshederek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma yoluna da gidebilir. Bu dava yolu, özellikle kiracının sürekli ödeme aksatması halinde tercih edilir. Ancak mahkeme süreci icra takibine kıyasla daha uzun sürer. Son olarak, bir kira yılı içerisinde iki defa haklı ihtar gönderilmesi durumunda ev sahibinin yine dava açma hakkı doğar. Tüm bu yolların ortak noktası, ev sahibinin sabırlı olması ve belgelerini doğru şekilde hazırlamasıdır.
İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?
İcra yoluyla kiracı tahliyesi, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı en hızlı sonuç alınan hukuki yöntemdir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca ev sahibi, icra dairesine başvurarak hem kira alacağını hem de tahliyeyi aynı anda talep edebilir. Bu süreç ilamsız icra takibi olarak adlandırılır ve mahkeme kararı gerektirmeden başlatılabilir.
İcra takibi başlatmak için ev sahibinin icra dairesine takip talebi vermesi gerekir. Takip talebinde kiracının kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi, ödenmemiş kira bedelleri ve tahliye talebi açıkça belirtilmelidir. İcra dairesi bu talep üzerine kiracıya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde kiracıya 7 gün içinde borca itiraz etme ve 30 gün içinde borcu ödeme hakkı tanınır.
Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse borç kesinleşir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı talep edebilir. Kiracı itiraz ederse ev sahibi icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Borca itiraz halinde ev sahibi 6 ay içinde, imzaya itiraz halinde ise doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir. İcra yoluyla tahliye sürecinde kiracının taşınmazı terk etmemesi durumunda icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?
İhtarname, ev sahibinin kiracıya karşı en güçlü delillerinden biridir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, içeriğin ve tarihin kesinleşmesini sağladığı için en güvenilir yöntemdir. İhtarname metninde kira borcunun hangi döneme ait olduğu, toplam tutarın ne kadar olduğu ve ödemenin yapılması için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi gerekir. Ayrıca ödeme yapılacak banka hesabının da yer alması süreci kolaylaştırır.
İhtarname yalnızca bir bildirim değil, aynı zamanda tahliye sürecinin temel dayanağıdır. Eksik veya hatalı düzenlenen bir ihtarname, ev sahibinin açacağı davada aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle ihtarnamenin doğru hazırlanması ve tebliğ edilmesi kritik öneme sahiptir. Uygulamada ev sahipleri genellikle noter aracılığıyla ihtarname göndererek sürecin sağlam bir zemine oturmasını sağlar.
TBK 315. madde uyarınca gönderilen ihtarnamede kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir. İhtarnamede süre verilmeden doğrudan tahliye talep edilmesi hukuka aykırıdır ve dava reddedilebilir. Noter ihtarnamesi gönderim masrafı 2026 yılı için ortalama 1.000 TL ile 1.500 TL arasında değişmektedir. İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiğine dair noter tarafından düzenlenen tebliğ şerhi, mahkeme sürecinde zorunlu belgedir.
İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası Nasıl Açılır?
İki haklı ihtar ile tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen özel bir tahliye sebebidir. Bir kira yılı içinde kiracının iki farklı ayda kira bedelini gecikmeli ödemesi ve ev sahibinin her iki gecikme için ayrı ayrı yazılı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem, sürekli ödeme sorunu yaşatan kiracılara karşı ev sahiplerine güçlü bir hukuki araç sunar.
İki haklı ihtar şartlarının oluşması için her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması zorunludur. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Örneğin 1 Haziran 2025 tarihinde başlayan bir sözleşmede kira yılı 1 Haziran 2025 ile 31 Mayıs 2026 arasını kapsar. İhtarlar farklı aylara ait kira borçları için gönderilmelidir; aynı aya ait iki ihtar bu şartı sağlamaz.
Tahliye davası, kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yukarıdaki örnekte dava 1 Haziran 2026 ile 30 Haziran 2026 tarihleri arasında açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması halinde dava hakkı ortadan kalkar. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı getirildiğinden, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Kiracı Kira Borcunu Ödedikten Sonra Da Tahliye Edilebilir Mi?
Kiracının borcunu ödedikten sonra tahliye edilip edilemeyeceği, sürecin hangi hukuki yolla başlatıldığına bağlıdır. Eğer ev sahibi TBK 315. madde kapsamında ihtar göndererek süre tanımışsa ve kiracı bu süre içinde borcunu ödemişse, tahliye hakkı ortadan kalkar. Yani kiracı ödeme yaparsa ev sahibi onu çıkaramaz.
Ancak icra dairesi yoluyla başlatılan süreçte durum farklıdır. Kiracı ödeme emri tebliğ edildikten sonra borcunu ödese bile, ev sahibi tahliye hakkını saklı tuttuğunu belirtmişse kiracının tahliyesi mümkündür. Ayrıca kiracının geçmişte iki kez kira ödemesinde gecikme sebebiyle ihtara konu olmuş olması da önemlidir. Bu durumda kiracı borcunu ödemiş olsa dahi ev sahibi tahliye davası açabilir. Dolayısıyla ödeme, bazı durumlarda tahliye ihtimalini ortadan kaldırmaz.
İki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davalarında kiracının sonradan ödeme yapması davayı etkilemez. Çünkü bu dava türünde ödeme yapılmış olması değil, iki kez ihtara sebebiyet verilmiş olması tahliye gerekçesidir. Yargıtay içtihatları da bu yönde olup kiracının sonradan tüm borçlarını ödemesi tahliye kararını engellemez.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye süresinin uzunluğu, kiracının sürece nasıl tepki verdiğine göre değişir. Eğer kiracı ödeme emrine itiraz etmezse, ilamsız icra yoluyla tahliye birkaç ay içinde sonuçlanabilir. Uygulamada bu süre genellikle 1 ila 3 ay arasında değişir. Ancak kiracı itiraz ederse, süreç sulh hukuk mahkemesine taşınır ve dava açılması gerekir. Mahkemelerin yoğunluğu da göz önünde bulundurulduğunda, bu davalar 6 aydan başlayarak 1,5 yıla kadar uzayabilir.
İki haklı ihtar yoluyla açılan tahliye davalarında da süre mahkemelerin iş yüküne göre değişiklik gösterir. Ortalama 8 ila 18 ay süren davalar, özellikle büyük şehirlerde daha da uzayabilmektedir. Ev sahipleri açısından en hızlı çözüm genellikle icra dairesine başvurmak olurken, kiracının direnmesi ve hukuki haklarını kullanması halinde süreç kaçınılmaz olarak uzamaktadır.
Zorunlu arabuluculuk süreci de toplam süreye eklenmektedir. Arabuluculuk görüşmeleri en fazla üç hafta sürmekte olup bu süre zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilmektedir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava süreci başlar. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde mahkeme yoğunluğu nedeniyle tahliye davaları 2 yıla kadar uzayabilmektedir.
Tahliye Davası ve İcra Takibi Masrafları Ne Kadar Tutar?
Tahliye davası ve icra takibi masrafları, ev sahiplerinin süreç öncesinde hesaplaması gereken önemli kalemlerdir. 2026 yılı güncel verilerine göre icra takibi başlatma harcı, talep edilen kira alacağının binde 5,69’u oranında hesaplanır. Bu orana ek olarak peşin harç ve vekalet suret harcı gibi kalemler de eklenir. Ortalama bir icra takibi başlatma maliyeti 2.000 TL ile 4.000 TL arasında değişmektedir.
Tahliye davası harçları ise maktu harç olarak alınır. 2026 yılı için tahliye davası başvuru harcı yaklaşık 600 TL, peşin harç yaklaşık 600 TL olmak üzere toplam dava harcı 1.200 TL civarındadır. Bunlara ek olarak tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri ve keşif masrafları da dava sürecinde ortaya çıkabilir. Tebligat giderleri kalem başına ortalama 150 TL ile 200 TL arasındadır.
Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. 2026 yılı tarifesine göre icra takiplerinde avukatlık ücreti en az 10.000 TL, tahliye davalarında ise en az 17.000 TL olarak uygulanmaktadır. Zorunlu arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması halinde iki saatlik arabuluculuk ücreti devlet tarafından karşılanır; bu süreyi aşan kısım taraflarca ödenir. Saatlik arabuluculuk ücreti 2026 yılı için 1.100 TL civarındadır.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi konusunda hukuki süreçleri doğru yönetmek ve masrafları önceden hesaplamak için alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek almak en sağlıklı yaklaşımdır.
Comments are closed