Kiracının Oturabilecek Konutunun Olması

Kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması, kira ilişkisinin sona erdirilmesine imkân tanıyan özel bir tahliye sebebidir. Kiracının oturabilecek konutunun olması, kiraya verene doğrudan tahliye hakkı vermez; ancak belirli şartlar sağlandığında dava açma imkânı sunar. Bu durum Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, mahkeme tarafından her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilir. Uygulamada sürecin doğru yönetilmesi için kira avukatı desteği alınması, süre ve delil hatalarının önüne geçilmesini sağlar.

Kiracının oturabilecek konutunun olması halinde açılacak dava, kiracının barınma ihtiyacının zaten başka bir taşınmazla karşılanabildiği durumlarda kiraya verenin korunmasını amaçlar. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması için kanun koyucu sıkı şartlar getirmiştir. Kiracının sahip olduğu taşınmazın gerçekten kullanılabilir olup olmadığı, aynı bölgede bulunup bulunmadığı ve yaşam ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı detaylı şekilde incelenir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilir bir konutu varsa ve kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, kira sözleşmesi belirli süre sonunda dava yoluyla sona erdirilebilir. Bu düzenleme, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında denge kurmayı hedefler.

Kiracının Oturabilecek Konutunun Olması Halinde Boşalttırma Davasının Şartları

Kiracının oturabilecek konutunun olması halinde boşalttırma davası açılabilmesi için ilk şart, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır. Bu konutun yalnızca tapuda kayıtlı olması yeterli değildir. Taşınmazın fiziksel olarak kullanılabilir olması, ulaşım ve yaşam koşulları açısından uygunluk göstermesi gerekir. Kullanılamaz durumdaki veya fiilen oturulması mümkün olmayan taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmez.

Konutun kiracıya veya eşine ait olması arasında hukuken fark bulunmaz; ancak eşin konutu nedeniyle dava açılabilmesi için eşlerin birlikte yaşıyor olması gerekir. Ayrı yaşama durumu varsa bu gerekçe ortadan kalkar. Ayrıca bu tahliye sebebi yalnızca konut kiralarında geçerlidir. İşyeri kiralarında kiracının başka bir konutu olması, tahliye nedeni olarak ileri sürülemez.

Kiracının başka bir taşınmazında kiracı bulunması, davaya engel değildir. Ancak mahkeme, bu konutun ne zaman kullanılabilir hâle geleceğini değerlendirir. Aynı belediye sınırları içinde bulunma şartı da önemlidir. Büyükşehir içinde farklı ilçede yer alan taşınmazlar çoğu durumda bu kapsamda kabul edilmez. Bu nedenle coğrafi sınır kriteri dikkatle incelenmelidir.

Kiracının Oturabilecek Konutunun Olması Halinde Boşalttırma Davasının Tarafları

Bu davada davacı, kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına sahip olan kişidir. Malik olması zorunlu değildir. Kiraya veren sıfatını taşıyan kişi, gerekli şartlar oluştuğunda bu davayı açabilir. Bu durum özellikle kiralama yetkisini kullanan temsilciler veya intifa hakkı sahipleri açısından önem taşır.

Davalı ise kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişidir. Birden fazla kiracı varsa davanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Aksi hâlde verilecek karar eksik taraf nedeniyle hukuki sorun doğurabilir. Kiracının birlikte yaşadığı eş, doğrudan davalı olmayabilir; ancak konutun eşe ait olduğu durumlarda eşin durumu davada dikkate alınır.

İspat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırlarında oturulabilir konutu bulunduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır. Tapu kayıtları, adres bilgileri ve gerektiğinde keşif bu noktada önemlidir. Kiracı ise konutun kullanılamaz olduğunu veya şartların oluşmadığını ileri sürebilir.

Kiracının Oturabilecek Konutunun Olması Halinde Boşalttırma Davasında Zamanaşımı

Bu dava bakımından en kritik konu süredir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde dava hakkı kaybedilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri dikkatle takip edilmelidir.

Örneğin üç yıllık bir kira sözleşmesinde dava ancak sürenin sonunda açılabilir. Sözleşme yenilenmişse, yenileme döneminin bitimi esas alınır. Yenileme genellikle bir yıllık kabul edildiğinden, dava bu sürenin sonunda bir ay içinde açılmalıdır. Süre hesabında hata yapılması davanın reddine neden olabilir.

Kiraya veren, dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir yıl uzayabilir. Bu bildirim açık ve ispatlanabilir olmalıdır. Noter ihtarnamesi bu nedenle sıklıkla tercih edilir. Sürelerin doğru yönetilmesi, davanın kabul edilmesi açısından belirleyici rol oynar.

Kiracının Oturabilecek Konutunun Olması Halinde Açılacak Davada Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu tür tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan, yanlış mahkemede dava açılması süreci uzatır. Bu nedenle dava açılmadan önce görevli mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir.

Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz hangi şehirde bulunuyorsa, o yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Bunun yanında davalının yerleşim yeri mahkemesi de bazı durumlarda yetkili olabilir. Uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer tercih edilir.

Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci de dikkate alınmalıdır. Taraflar anlaşamazsa dava açılabilir. Mahkeme, kiracının konutunun varlığını, konutun uygunluğunu ve diğer şartları birlikte değerlendirir. Kiracının oturabilecek konutunun olması, şartlar oluştuğunda tahliye imkânı sağlar ancak karar her durumda mahkemeye aittir.