Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Yabancıların taşınmaz edinimi, Türkiye’de konut, iş yeri, arsa veya tarla satın almak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişiler açısından sıkı kanuni sınırlamalara bağlı bir süreçtir. Yabancıların taşınmaz edinimi Tapu Kanunu md 35 kapsamında hukuki dayanağını alır ve bu düzenleme, hangi ülke vatandaşlarının hangi şartlarla taşınmaz edinebileceğini belirler. Sürecin yalnızca tapu devri olarak görülmemesi gerekir. Taşınmazın niteliği, konumu, yüz ölçümü, askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığı ve alıcının edinim şartlarını taşıyıp taşımadığı birlikte incelenir.

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri doğrultusunda Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu kapsamda yabancı kişiler konut, iş yeri, arsa veya tarla niteliğindeki taşınmazları belirli şartlar altında satın alabilir. Ancak her ülke vatandaşı bakımından aynı serbesti bulunmaz. Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinebileceği konusunda Türkiye Cumhuriyeti büyükelçilikleri, konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden bilgi alınabilir.

Yabancıların taşınmaz edinimi sırasında hukuki kontrol yapılmadan işlem başlatılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Satın alınmak istenen taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, satışa engel şerh, imar problemi veya güvenlik bölgesi sınırlaması bulunabilir. Ayrıca yabancı alıcıların yalnızca satış bedeline değil, tapu harcı, döner sermaye bedeli, tercüme, vekâletname ve zorunlu sigorta gibi masraflara da hazırlıklı olması gerekir. Bu süreç kira avukatı desteğiyle değil, doğrudan taşınmaz ve tapu işlemleri konusunda çalışan hukuk desteğiyle yürütülmelidir; ancak kira ilişkisi bulunan bir taşınmaz satın alınıyorsa kiracılık durumunun ayrıca incelenmesi önemlidir.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Şekil

Yabancıların taşınmaz ediniminde alıcının öncelikle Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatandaşlarından olup olmadığı belirlenmelidir. Bu tespit, işlemin başında yapılması gereken en önemli kontroldür. İlgili Tapu Müdürlüğü, satın alınmak istenen taşınmazın yabancılara satışına engel bir durum bulunup bulunmadığını araştırır. Gerekli kontroller olumlu sonuçlandığında taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğünde resmi işlem aşamasına geçilir.

Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre taşınmaz mülkiyetinin devri, Tapu Müdürlüğünde düzenlenecek resmi senet ve tescil işlemiyle gerçekleşir. Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi, taraflara bazı haklar sağlayabilir; ancak tek başına taşınmaz mülkiyetini kazandırmaz. Mülkiyetin geçebilmesi için tapuda resmi devir işleminin yapılması şarttır. Bu nedenle yabancı alıcının para transferi yapmadan önce tapu kayıtlarını, satış yetkisini ve taşınmazın hukuki durumunu kontrol etmesi gerekir.

Başvuru sırasında taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi Tapu Müdürlüğüne ön başvuru yapar. Satıcı Türk vatandaşı ise e Devlet veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü randevu sistemi üzerinden işlem başlatabilir. Yabancı gerçek kişiler için genellikle tapu senedi veya ada, parsel, bağımsız bölüm bilgisi, pasaport veya kimlik belgesi, belediyeden alınan emlak rayiç değer belgesi, binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi, fotoğraf ve yurt dışında düzenlenmiş vekâletname varsa tercümeli onaylı örnek gerekir. Belgelerde eksiklik bulunması işlemin uzamasına neden olur.

Yabancı Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar

Yabancı kişilerin taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamalar, hem ülke güvenliği hem de kamu yararı bakımından önem taşır. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar bakımından sınırlayabilir. Bu edinimler kısmen veya tamamen durdurulabilir ya da yasaklanabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Bu nedenle bazı durumlarda üst sınır altmış hektara kadar çıkabilir. Ancak bu yetki genel bir hak anlamına gelmez; her işlemde idari ve hukuki sınırlar ayrıca incelenir.

Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması mümkün değildir. Askeri yasak bölgelere yakınlık veya stratejik nedenlerle belirlenen alanlarda da yabancıların taşınmaz edinimi sınırlandırılabilir. 2565 sayılı Kanun kapsamında bu bölgelerde taşınmaz edinimi için ayrıca değerlendirme yapılır. Satın alınacak gayrimenkul arsa veya tarla niteliğindeyse, geliştirilecek projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekir. Bu şartın ihmal edilmesi, edinilen taşınmaz bakımından ileride hukuki sorun doğurabilir.

Yabancı Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Harç ve Masraf

Yabancı kişilerin taşınmaz ediniminde ödenecek temel giderlerden biri tapu harcıdır. Tapu harcı, ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden hesaplanır. Uygulamada tapu harcı hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenir. Satış bedelinin gerçek değer üzerinden gösterilmesi önemlidir. Düşük bedel gösterilmesi ileride vergi, ceza ve hukuki uyuşmazlık riski doğurabilir.

Tapu harcına ek olarak döner sermaye ücreti de ödenir. Bu ücret işlem yapılan yere ve tapu müdürlüğünün uygulamasına göre değişebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu kapsamında yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde, döner sermaye ücretine ek olarak maktu hizmet bedeli de Tapu Müdürlüğü tarafından tahsil edilir. Yabancı alıcılar ayrıca tercüme, noter, yeminli tercüman, vekâletname, sigorta ve danışmanlık giderlerini de hesaba katmalıdır.

Taşınmaz bina niteliğindeyse zorunlu deprem sigortası poliçesi gereklidir. Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılacaksa vekâletnamenin aslı veya onaylı örneği, apostil veya konsolosluk onayı ve Türkçe tercümesi istenebilir. Alıcı satışa katılamayacaksa vekâletnamenin yetki içeriği açık olmalıdır. Satın alma, satış bedeli ödeme, tapu devri alma, imza atma ve gerektiğinde vergi işlemlerini yürütme yetkileri eksiksiz düzenlenmelidir.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yabancıların taşınmaz ediniminde ilk dikkat edilmesi gereken husus, taşınmazın hukuki durumudur. Tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı, satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi, tedbir veya başka bir kısıtlama bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Taşınmazın imar durumu, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu da incelenmelidir. Özellikle arsa ve tarla alımlarında imar planı, kullanım amacı ve proje geliştirme imkânı ayrıca araştırılmalıdır.

Taşınmaz edinme başvurusunun reddedilmesi hâlinde işlem yapılan Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğüne itiraz başvurusu yapılabilir. Ret gerekçesi dikkatle incelenmelidir. Ret sebebi eksik belge, ülke vatandaşlığı sınırlaması, taşınmazın yasak bölgede kalması, yüz ölçümü sınırının aşılması veya idari bir değerlendirme olabilir. Gerekçeye göre eksiklik giderilebilir ya da idari başvuru yolu kullanılabilir.

Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şart değildir. Ancak taşınmaz edinimi, tek başına her durumda oturma izni veya vatandaşlık hakkı sağlamaz. İkamet, vatandaşlık, yatırım ve tapu işlemleri farklı hukuki şartlara bağlıdır. Satın alınan taşınmazda kiracı bulunuyorsa kira sözleşmesi, tahliye durumu ve mevcut kullanım hakkı da ayrıca incelenmelidir. Yabancıların taşınmaz edinimi, doğru belge hazırlığı ve hukuki kontrolle güvenli şekilde tamamlanabilir; ihmal edilen her kayıt ve sınırlama ise devir sonrasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.