Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda yaşayan kiracılar, tahliye sürecinin nasıl işlediğini ve kendilerine tanınan süreleri çoğu zaman tam olarak bilmeden hareket eder. Bu belirsizlik hem hak kayıplarına hem de gereksiz mağduriyetlere yol açar. Kira avukatı desteği almadan süreci yönetmeye çalışan kiracılar, yasal güvencelerini kullanamadan evi boşaltmak zorunda kalabilir. Riskli yapı kararının tebliğinden tahliyenin tamamlanmasına kadar geçen süreçte kiracının hangi haklara sahip olduğunu, hangi adımları atması gerektiğini ve hangi baskılara karşı nasıl korunabileceğini bilmesi, ileride telafi edilmesi güç kayıpların önüne geçer.
Tahliye Süresinin Başlangıcına Esas Bildirim ve Tebligat
Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye yükümlülüğü, belirli bir hukuki sürecin tamamlanmasıyla başlar. Kiracının ne zaman evi boşaltması gerektiği, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığına doğrudan bağlıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir bina riskli yapı olarak tespit edildiğinde, bu karar Tapu Müdürlüğü tarafından tapu kütüğüne şerh düşülür. Şerh işleminin ardından yapı maliklerine, kiracılara ve taşınmazda hak sahibi olan diğer kişilere tebligat yapılması zorunludur. Tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir; yani kiracıya bizzat ya da ikametgahında yetkili kişiye ulaştırılması gerekir.
Yapılan tebligatta riskli yapı tespitine ilişkin bilgi, binanın yıkılacağına dair karar ve kiracıya tanınan tahliye süresinin başlangıç tarihi açıkça belirtilmelidir. Tebligatta bu unsurlardan herhangi biri eksikse ya da tebligat usule aykırı yapılmışsa, tahliye süresinin başlamadığı ileri sürülebilir. Bu durum hukuki açıdan son derece kritik bir ayrıntıdır; zira sürenin başlangıcı tebligat tarihine göre hesaplanır. Uygulamada zaman zaman kiracılara doğrudan değil yalnızca malike tebligat yapıldığı görülmektedir. Malik de kiracıyı sözlü ya da yazılı olarak bilgilendirmiş olabilir; ancak bu durum yasal tebligat yerine geçmez. Kiracının tahliye süresinin başladığını kabul edebilmesi için kendisine usulüne uygun tebligat yapılmış olması şarttır. Tebligatın usulsüz olduğunu düşünen kiracı, bu itirazını dilekçeyle İl Müdürlüğüne iletebilir ve sürenin yeniden başlatılmasını talep edebilir.
Kiracıya Tanınan Sürenin Hesaplanması ve Uygulama Şekli
Kentsel dönüşümde kiracıya tanınan tahliye süresi yasal olarak belirlenmiş olup keyfi biçimde kısaltılamaz. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği uyarınca, riskli yapıda ikamet eden kiracılara tebligat tarihinden itibaren 60 günlük tahliye süresi tanınır. Bu süre, kiracının evi fiilen boşaltması için verilen asgari süredir. Malik ya da yüklenici, kiracıdan bu süre dolmadan taşınmasını talep edemez; böyle bir talep hukuki geçerlilik taşımaz ve kiracı bunu reddetme hakkına sahiptir.
Zorunlu hallerde 60 günlük sürenin yetmediği durumlarda ek süre talebinde bulunmak da mümkündür. Kiracı, makul bir gerekçe sunarak ilgili kurumdan 30 günlük ek süre talep edebilir. Bu talep toplamda tahliye için tanınan yasal çerçeveyi 90 güne çıkarır. Ek süre talebinin yazılı olarak yapılması ve gerekçenin belgelenmesi, talebin kabul edilme ihtimalini artırır. 60 günlük süre, tebligat tarihinin ertesi gününden itibaren işlemeye başlar. Hafta sonu ve resmi tatiller bu hesaplamada takvim günü olarak sayılır; süre kesilmez. Örneğin tebligat 1 Mart’ta yapılmışsa, tahliye yükümlülüğü en erken 1 Mayıs’ta doğar. Riskli yapı kapsamındaki kiracılar, aynı zamanda 6306 sayılı Kanun çerçevesinde kira yardımından yararlanabilir. Kira yardımı, kiracının evi boşaltmasının ardından başlar ve Bakanlık tarafından belirlenen miktarlarda ödenir. Kira yardımından yararlanmak için başvurunun tahliyeden önce ya da tahliye sırasında ilgili müdürlüğe yapılması gerekir; bu sürenin kaçırılması hak kaybına yol açar.
Tahliye Süreci Boyunca Kiracının Devam Eden Hakları
Tahliye süresi boyunca kiracının tüm sözleşmeden doğan hakları varlığını korur. Riskli yapı tespiti, kiracının aniden tüm haklarını yitirdiği anlamına gelmez. Riskli yapı kararı, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Tahliye süresi boyunca kiracı, sözleşmeden doğan haklarını kullanmaya devam eder. Bu süre zarfında malik, kira bedelini keyfi biçimde artıramaz, kiracıyı evden çıkartmaya zorlayamaz ya da su, elektrik ve doğalgaz gibi hizmetleri kesemez. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde malik hakkında hem hukuki hem de cezai yollara başvurulabilir.
Kiracı, tahliye süreci tamamlandıktan sonra ödemiş olduğu depozitoyu geri alma hakkına sahiptir. Malikle depozito iadesi konusunda anlaşmazlık yaşanırsa kiracı sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kentsel dönüşüm projesinin niteliğine ve uygulandığı bölgeye göre kiracılar, TOKİ tarafından üretilen sosyal konutlarda kiracı olarak yerleşim hakkına başvurabilir. Bu hak özellikle rezerv yapı alanlarında uygulanan projelerde gündeme gelir. Kiracının bu haktan yararlanabilmesi için süreci takip etmesi ve başvuru sürelerini kaçırmaması gerekir. Bazı belediyelerin kendi yönetmelikleri kapsamında taşınma yardımı sağladığı da görülmektedir; bu desteklerden yararlanmak için ilgili belediyenin kentsel dönüşüm birimlerine başvurmak gerekir.
Süre Dolmadan Tahliye Baskısına Karşı Başvuru İmkânları
Uygulamada kimi zaman malikler, müteahhitler ya da proje yürütücüleri kiracılar üzerinde yasal süre dolmadan tahliye baskısı yaratır. Bu baskılara karşı kiracının kullanabileceği etkili hukuki araçlar mevcuttur. Kiracı, yasal tahliye süresi dolmadan evi boşaltmaya zorlanıyorsa öncelikle bu talepleri yazılı olarak kayıt altına almalıdır. Mesajlar, e-postalar ya da noter kanalıyla gelen yazışmalar delil niteliği taşır. Kira bedelinin ödenmemesi, su veya elektriğin kesilmesi gibi yollarla baskı yapılıyorsa kiracı bu eylemleri gerekçe göstererek sulh hukuk mahkemesine ihtiyati tedbir başvurusunda bulunabilir. Mahkeme, kiracının tahliyesini geçici olarak durduran bir tedbir kararı verebilir.
Riskli yapı tespitine itiraz hakkı da kiracıya tanınmıştır. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne itiraz başvurusu yapılabilir. İtiraz sürecinde bina farklı bir teknik kurul tarafından yeniden incelenir. İtirazın kabulü hâlinde riskli yapı kararı kaldırılır ve tahliye yükümlülüğü ortadan kalkar. Bu başvuruyu zamanında yapmak için 15 günlük sürenin titizlikle takip edilmesi gerekir. Kiracıya karşı zorla tahliye girişiminde bulunulması, mülke izinsiz girilmesi ya da eşyaların dışarı çıkarılması cebren tahliye kapsamına girer ve suç teşkil eder. Bu tür durumlarda kiracı, kolluk kuvvetlerine başvurabileceği gibi Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda da bulunabilir. Fail hakkında konut dokunulmazlığını ihlal suçundan işlem başlatılabilir. Kentsel dönüşüm süreci hukuki açıdan karmaşık bir yapıya sahiptir; alanında deneyimli bir kira avukatından destek almak, itiraz ve başvuru süreçlerinin doğru yönetilmesini sağlar ve olası hak kayıplarını önler.
Comments are closed