Birden Fazla Kira Sözleşmesi

Birden fazla kira sözleşmesi, aynı taşınmaz için birden çok sözleşmenin düzenlenmesi anlamına gelir. Bu durum genellikle yanlışlık, yenileme veya farklı dönemleri kapsama amacıyla ortaya çıkar. Ancak bazı hallerde, aynı taşınmazın farklı kiracılara kiralanması gibi ciddi hukuki uyuşmazlıklara da yol açabilir. Hukuken önemli olan, hangi sözleşmenin geçerli olduğunun belirlenmesidir. Bu belirleme yapılırken sözleşme tarihi, taraf iradesi ve fiili kullanım durumu dikkate alınır.

Örneğin bir mülk sahibi aynı evi iki farklı kişiye kiraladıysa, tarih olarak ilk imzalanan sözleşme geçerli sayılır. Diğer kiralama işlemi hükümsüzdür. Ancak eğer kiracı ile mal sahibi aynı kişilerse ve ikinci sözleşme bir yenileme veya bedel güncellemesi amacıyla yapılmışsa, bu durumda eski sözleşme hükümsüz hale gelir ve yenisi yürürlüğe girer.

Uygulamada özellikle ticari kiralamalarda birden fazla sözleşme görülür. Şirketler, kira dönemlerini yıllık olarak yeniler veya taşınmazın farklı bölümleri için ayrı sözleşmeler yapar. Ancak burada önemli olan her sözleşmede kapsamın açıkça belirtilmesidir. Hangi alanın kiralandığı, hangi dönemi kapsadığı ve bedelin ne olduğu net yazılmalıdır. Aksi halde taraflar arasında belirsizlik doğar ve mahkemeye başvurma zorunluluğu ortaya çıkar.

Aynı Taşınmaz İçin Birden Fazla Kira Sözleşmesi Geçerli Olabilir Mi?

Bir taşınmaz için aynı anda iki geçerli kira sözleşmesi olamaz. Çünkü bir taşınmazın aynı dönemde iki ayrı kiracısı olamaz. Eğer mülk sahibi aynı konutu iki farklı kişiye kiraladıysa, ilk tarihli sözleşme geçerli kabul edilir. İkinci sözleşme hükümsüzdür ve ikinci kiracı, taşınmazı fiilen kullanmaya başlasa bile tahliye edilebilir.

Ancak aynı taraflar arasında yapılan sözleşmelerde durum farklıdır. Örneğin ilk sözleşme 1 yıllıksa ve ikinci sözleşme de aynı taraflar arasında kira bedeli artırılarak imzalanmışsa, bu durumda yenilenen sözleşme geçerlidir. Bu tür işlemler “sözleşme yenileme” niteliği taşır ve eski sözleşme hükümlerini ortadan kaldırır.

Birden Fazla Kira Sözleşmesi Arasında Çelişki Olursa Ne Olur?

Eğer sözleşmeler arasında kira bedeli, süre veya kapsam açısından çelişki varsa, mahkeme tarafların iradesini araştırır. Hangi sözleşmenin daha sonra düzenlendiği, hangisinin fiilen uygulandığı ve ödemelerin hangi sözleşmeye göre yapıldığı dikkate alınır. Genellikle uygulanan sözleşme geçerli sayılır.

Fakat bazı durumlarda, yeni sözleşme haksız bedel artışı veya kiracıyı zor durumda bırakma amacıyla yapılmış olabilir. Bu durumda mahkeme, yeni sözleşmeyi geçersiz sayabilir ve önceki sözleşmenin şartlarının devamına karar verebilir. Özellikle tacirler veya kurumsal kiracılar açısından bu tür değerlendirmeler önem taşır.

Farklı Dönemlere Ait Birden Fazla Kira Sözleşmesi Nasıl Değerlendirilir?

Bazı kira ilişkilerinde her dönem için ayrı sözleşme düzenlenir. Bu, özellikle uzun süreli ticari kiralamalarda tercih edilir. Örneğin bir mağaza kiralayan işletme, her yıl bedeli güncellemek için yeni sözleşme yapabilir. Bu durumda sözleşmelerin her biri bağımsızdır ancak birbirini tamamlayıcı nitelik taşır.

Bu tür durumlarda mahkeme, sözleşmelerin birbirini takip eden dönemleri kapsayıp kapsamadığını inceler. Eğer arada boşluk yoksa ve taraflar aynıysa, kira ilişkisi kesintisiz devam ediyor sayılır. Ancak bedel veya süre yönünden büyük farklar varsa, yeni bir sözleşme ilişkisi doğduğu kabul edilir.

Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Riskleri Nelerdir?

Birden fazla sözleşme bulunması, hem kiracı hem kiraya veren açısından hukuki riskler yaratır. Özellikle hangi sözleşmenin geçerli olduğu belirsizse, kira ödemeleri, tahliye süreçleri ve kira artış oranları konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilir. Ayrıca vergi beyanında da sorunlar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle kira ilişkilerinde sözleşme tek ve açık olmalıdır. Eğer yenileme yapılacaksa, önceki sözleşme feshedilmeli ve yeni sözleşmede bu durum açıkça belirtilmelidir. Aksi halde taraflar arasında “çifte borç ilişkisi” doğar ve dava kaçınılmaz hale gelir.

Birden Fazla Kira Sözleşmesi Uyuşmazlıklarında Mahkeme Nasıl Karar Verir?

Mahkeme, öncelikle sözleşmelerin tarih sırasını, tarafların iradelerini ve fiili kira ilişkisini inceler. Fiilen hangi sözleşmeye göre ödeme yapıldığı, hangi bedelin uygulandığı belirlenir. Elde edilen bulgulara göre, geçerli olan sözleşme tespit edilir.

Eğer iki sözleşme de farklı kişilere aitse, yani taşınmaz iki kişiye kiralanmışsa, mahkeme ilk kiracının lehine karar verir. İkinci kiracı taşınmazdan tahliye edilir ve uğradığı zararı mal sahibinden talep edebilir. Böylece kira ilişkilerinde mülkiyet hakkı ve sözleşme güvenliği korunmuş olur.