Türkiye’de yabancı para birimiyle kira sözleşmesi yapılması 2018 yılından itibaren yasal kısıtlamaya tabi tutulmuştur. 32 sayılı Karar’da yapılan değişikliklerle Türk vatandaşları arasındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde döviz cinsinden ya da dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi yasaklanmıştır. Yasağın kapsamı, istisnaları ve mevcut sözleşmelerin nasıl uyarlanacağı hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından doğrudan sonuçlar doğurur. Konuya ilişkin uyuşmazlıklarda kira avukatından destek almak; sözleşmenin geçerliliği, dönüştürme hesabı ve dava sürecinin doğru yönetilmesi bakımından belirleyici önem taşır.
Dövizle Kira Yasağının Kapsamı ve Uygulama Alanı
Yasağın hangi sözleşmeleri kapsadığını ve hangi tarafları etkilediğini tam olarak bilmek, hukuki riskleri önceden görmeyi sağlar.
Dövizli kira yasağı, 13 Eylül 2018 tarihinde yürürlüğe giren 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile 32 sayılı Karar’a eklenen hükümlerle hayata geçirilmiştir. Bu düzenleme uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli Türk lirası olarak belirlenmelidir. Yabancı para birimine endeksli kira bedeli de bu yasağın kapsamındadır; yani kira bedelini dolar, euro ya da başka bir döviz kuruna göre otomatik olarak güncelleyen hükümler de geçersizdir.
Yasak yalnızca konut kiralarını değil, çatılı işyeri kiralarını da kapsar. Konut; bireysel oturma amacıyla kullanılan her türlü bağımsız bölümü ifade eder. Çatılı işyeri ise üzeri kapalı olan ve ticari amaçla kullanılan taşınmazları kapsar; dükkan, ofis, depo ve atölye bu kategoriye girer. Tarafların her ikisinin de Türkiye’de yerleşik olması koşuluyla bu sözleşmelerin tamamı yasak kapsamındadır.
Yasağın uygulanabilmesi için her iki tarafın da Türkiye’de yerleşik olması gerekmektedir. Türkiye’de yerleşik olmak; Türk vatandaşı olmakla aynı anlama gelmez. Yabancı uyruklu bir kişi Türkiye’de ikamet ediyorsa yerleşik sayılır. Buna karşılık Türk vatandaşı olup yurt dışında ikamet eden biri yerleşik sayılmaz. Bu ayrım, yasağın uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan belirler.
İstisna Olarak Kabul Edilen Sözleşme ve Taraf Halleri
Yasak mutlak değildir. Belirli taraf ve sözleşme kombinasyonlarında dövizli kira bedeli belirlenmesi hukuken mümkündür.
Kiracının Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu bir kişi olması hâlinde dövizli kira sözleşmesi yapılabilir. Bu durumda kiraya verenin Türk vatandaşı olması yasağın uygulanmasını engellemez; belirleyici olan kiracının Türkiye’de yerleşik olup olmadığıdır. Yurt dışında ikamet eden yabancı uyruklu kişilerle yapılan kira sözleşmeleri serbestçe döviz cinsinden düzenlenebilir.
Türk vatandaşı olup yurt dışında ikamet eden kişilerle yapılan sözleşmeler de yasak kapsamı dışındadır. Bu kişiler Türkiye’de yerleşik sayılmadığından, kendileriyle akdedilen kira sözleşmelerinde döviz cinsinden kira bedeli belirlenebilir. Uygulamada bu durum özellikle yurt dışında çalışan Türk vatandaşlarının Türkiye’deki taşınmazları kiralaması ya da kiralatması durumunda gündeme gelir.
32 sayılı Karar’ın genel çerçevesi içinde bazı finansal kiralama sözleşmeleri ve uluslararası ticari sözleşmeler farklı kurallara tabidir. Bu sözleşmelerin dövizli düzenlenmesi belirli koşullar altında mümkün olabilmektedir. Türkiye’deki serbest bölgelerde faaliyet gösteren şirketlerin taraf olduğu kira sözleşmeleri de serbest bölge mevzuatının özel hükümleri nedeniyle farklı bir rejime tabi olabilir; bu bölgelerdeki sözleşmelerin dövizli düzenlenip düzenlenemeyeceği, serbest bölge statüsüne ve tarafların niteliğine göre değişir.
Mevcut Dövizli Kira Bedelinin Uyarlanması ve Hesaplanması
Yasağın yürürlüğe girdiği 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla mevcut olan dövizli kira sözleşmelerinin Türk lirasına dönüştürülmesi zorunlu hâle gelmiştir. Bu dönüşümün nasıl yapılacağı ve hangi tarihin esas alınacağı pratikte ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır.
32 sayılı Karar’a göre mevcut dövizli sözleşmelerin Türk lirasına dönüştürülmesinde esas alınacak kur, tarafların anlaşamaması hâlinde yasağın yürürlüğe girdiği tarih olan 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla belirlenen Merkez Bankası döviz satış kurudur. Bu tarihte 1 ABD Doları yaklaşık 6,40 TL, 1 Euro ise yaklaşık 7,40 TL civarındaydı. Dönüştürülen kira bedeli, bu kurlar üzerinden hesaplanır ve sözleşme süresince uygulanır. Taraflar, yasağın yürürlüğe girdiği tarihten farklı bir kur ya da farklı bir dönüştürme yöntemi konusunda da mutabık kalabilir; ancak bu anlaşmanın yazılı ve belgelenmiş olması zorunludur.
Türk lirasına dönüştürülen kira bedeline uygulanacak yıllık artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde belirlenir. Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılında açıklanan tüketici fiyat endeksi oranını aşamaz. 2022 yılında getirilen geçici düzenlemeyle konut kiralarında yıllık artış oranı belirli dönemler için yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştır. Taraflar dönüşüm konusunda anlaşamazsa mahkeme yoluna başvurulabilir. TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü ve 344. maddesindeki kira bedelinin tespiti davası bu aşamada devreye girer. Mahkeme, güncel koşulları, taşınmazın emsal kira değerini ve tarafların durumunu göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini tespit eder.
Yasağa Aykırı Düzenlemelerin Geçerliliği ve Sonuçları
Yasak kapsamında olmasına rağmen döviz cinsinden kira bedeli belirleyen sözleşme hükümlerinin hukuki akıbeti, uygulamada en çok merak edilen konular arasındadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca emredici hukuk kurallarına aykırı sözleşme hükümleri geçersizdir. Ancak bu geçersizlik kural olarak sözleşmenin tamamını değil, yalnızca aykırı hükmü etkiler. Dövizli kira bedelini düzenleyen hüküm geçersiz sayılırken sözleşmenin diğer hükümleri geçerliliğini korur. Dövizli kira hükmü geçersiz sayıldığında Yargıtay içtihadı, kira bedelinin TBK’nın 344. maddesi çerçevesinde mahkeme tarafından belirleneceğini ortaya koymaktadır. Yani geçersiz dövizli hükmün yarattığı boşluk, yasal kira tespiti mekanizmasıyla doldurulur.
Kiracı, dövizli kira hükmüne dayanılarak yasal sınırın üzerinde kira ödediyse fazla ödenen miktarı geri talep edebilir. Bu talep, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak açılacak bir davayla ileri sürülür. TBK’nın 77 ve devamı maddeleri kapsamında değerlendirilen bu davada kiracı; fazla ödediğini, karşı tarafın bu ödeme nedeniyle zenginleştiğini ve bu zenginleşmenin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ispat etmek zorundadır. Zamanaşımı süresi genel kural olarak on yıldır; ancak her somut olayın koşullarına göre farklılık gösterebilir.
32 sayılı Karar’a aykırı işlem yapılması hâlinde Hazine ve Maliye Bakanlığı idari para cezası uygulayabilir. Dövizli kira sözleşmesi düzenleyip bu sözleşmeye dayanarak ödeme talep edenler, kambiyo mevzuatı kapsamında yaptırımla karşılaşabilir. Cezai sorumluluk ise olayın niteliğine ve kastın varlığına göre ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle dövizli kira sözleşmesi düzenlemeyi ya da mevcut sözleşmesini uyarlamayı düşünen tarafların öncelikle konuyu uzman bir kira avukatıyla değerlendirmesi; hem hukuki hem de idari risklerden korunmaları bakımından zorunludur.
Comments are closed