İcra Hukukunda Taşınmazların Satımı

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımı

İcra hukukunda taşınmazların satımı, borçlunun borcunu ödememesi durumunda, alacaklının talebiyle icra dairesi tarafından gerçekleştirilir. Türkiye’de İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılan bu süreç belirli adımlardan oluşur. İşte temel aşamaları:

1. İcra Takibi Başlatılması:

• Alacaklı, borcunu tahsil edebilmek için icra dairesine başvurur ve icra takibi başlatılır.
• Borçluya ödeme emri tebliğ edilir. Borçlu bu emri alır almaz ya borcunu ödemeli ya da mal beyanında bulunmalıdır.

2. Haciz İşlemi:

• Borçlu borcunu ödemezse, alacaklının talebiyle icra dairesi taşınmaz mallar üzerinde haciz işlemi uygular.
• Borçlunun taşınmaz malları tespit edilir ve tapu kayıtlarına haciz konur. Bu aşamada taşınmaz malın satış süreci başlar.

3. Satış Talebi:

• Haciz işlemi tamamlandıktan sonra, alacaklı icra dairesinden taşınmazın satışını talep eder.
• Satışın yapılabilmesi için alacaklının haciz tarihinden itibaren 1 yıl içinde satış talebinde bulunması gerekir. Aksi takdirde haciz kalkar.

4. Satış İlanı ve Değer Tespiti:

• Taşınmazın satışı için değer tespiti yapılır. İcra dairesi bu değeri belirlemek için bir bilirkişiyi görevlendirir.
• Belirlenen değer üzerinden taşınmazın satışına karar verilir ve satış ilanı yapılır. Bu ilan genellikle gazetede veya internet ortamında yayımlanır.

5. Açık Artırma Yoluyla Satış:

• Taşınmaz malların satışı, genellikle açık artırma yoluyla yapılır.
• İlk artırmada taşınmazın belirlenen değerinin en az %50’si kadar teklif veren olursa, satış gerçekleşir.
• İlk artırmada satış olmazsa ikinci artırma yapılır ve bu artırmada taşınmaz, değerinin en az %50’si bedelle satışa çıkar.

6. Satış Bedelinin Dağıtılması:

• Satıştan elde edilen bedel, borç miktarı ve alacaklılar arasında öncelik sırasına göre paylaştırılır.
• Satış bedeli borcu karşılamıyorsa, kalan borç için alacaklı başka malvarlığına yönelme hakkına sahip olabilir.

7. Taşınmazın Teslimi:

• Satış sonrası taşınmaz mal, yeni sahibine devredilir. İcra dairesi gerekli işlemleri yaparak tapu devrini gerçekleştirir.

İcra Hukukunda Taşınmaz Malların Satımında Süre

Satışın yapılabilmesi için alacaklının haciz tarihinden itibaren 1 yıl içinde satış talebinde bulunması gerekir. Alacaklının satış talebinden sonra, icra dairesi bu talepten itibaren üç ay içinde hacizli taşınmazı açık artırma ile satmalıdır. Ancak bu üç aylık süreden sonra yapılan satış da geçerlidir.

İcra Hukukunda Taşınmaz Malların Satımı Açık Artırma ile gerçekleşir. Açık artırma Eskişehir İcra daireleri tarafından yapılır.Artırma yapılmadan önce birtakım hazırların yapılması gerekir. Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan satış yapılamaz. Bu hazırlık işlemleri, artırmanın ilanı, şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenmesidir.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Artırma İlanı

Satış talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmayı ilan eder. Taşınmaz satışlarında elektronik satış portalında yapılacak satış ilanına 114.maddede belirtilen hususlarla birlikte varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını,husuiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını ispata yarayan belgeleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği,aksi halde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır.

İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Artırma Şartnamesi

Taşınmazı açık artırma yolu ile satın alan kimse onu artırma şartnamesine göre devralır. Taşınmazın açık artırma şartnamesinde satışın gerçekleşeceği icra takibinin dosya numarası,alacaklı ve borçlunun adı,soyadı,birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı gösterilir.Ayrıca taşınmazın tapu kaydı ve niteliği varsa taşınmazın üzerindeki irtifak hakları,ipotekler,ipotekli borç senetleri,irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir.

Artırma şartnamesinde bunlara ek olarak tapu sicilindeki diğer bilgiler ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler,muhammen kıymeti,artırmaya katılacakların taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onu oranında nakit teminat veya banka teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği,artırmaya çıkarılan taşınmazın üzerinde hakkı olan alacaklı veya ilgiliden teminat aranıp aranmayacağı,taşınmazın son imar durumu,hangi giderlerin alıcıya ait olacağı ve diğer gerekli bilgiler yazılır.

Artırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir. Bu sebeple artırma şartnamesinde gösterilmemiş olan mükellefiyetler alıcıya geçmez.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Mükellefiyetler Listesi

“Mükellefiyetler listesi” terimi, genellikle borçluya ait malların ya da taşınmazların satışı sırasında karşılaşılabilecek yükümlülükler ve borçları içeren bir listeyi ifade eder. Özellikle icra işlemleri sırasında, bir taşınmazın satışı yapılmadan önce, o taşınmaz üzerindeki tüm mükellefiyetlerin (yükümlülüklerin) tespit edilmesi önemlidir.

Alıcı sadece mükellefiyetler listesinde yazılı mükellefiyetlerle taşınmazı iktisap etmiş sayılır, tapu sicilinde kayıtlı olup listede gösterilmeyen mükellefiyetler alıcıya karşı ileri sürülemez.

Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara borçluya tebliğ edilir ve itirazları varsa üç günde içinde bildirmeleri istenir. Üç gün içinde itiraz edilirse itiraz 96 ve 97.maddeler gereğince istihkak prosedürüne göre çözümlenir.

Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya üç günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması ya da istihkak davası açılmışsa,sonuçlanmış olması gerekir.

İcra müdürü,mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile yeniden kıymet takdiri yaptırmalıdır.

Kıymet takdirine ait rapor,borçluya haciz koyduran alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyası ve tapudaki adreslerine tebliğ edilir.

Kıymet takdirine karşı ilgililer kıymet takdirinin tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikayette bulunabilir.

Taşınmazın değeri bilirkişi incelemesi  yaptırılarak belirlendiğinden,şikayet üzerine yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılacaktır.

Kıymet takdirinin bir an önce kesinleşmesi ve taşınmazın satılabilmesi için icra mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin verdiği kararlar kesin kabul edilmiştir.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Artırmanın Yapılması

İcra ve iflas Kanunu’nun 129.maddesi gereğince, taşınmazlarda açık artırmanın yapılması Kanun’un 115.maddesine göre yapılır.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Satış Bedelinin Ödenmesi ve Taşınmazın Alıcıya Teslimi

İhalenin yapılması ile taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. Ancak satış bedeli ödenmedikçe taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapu dairesine tescil için yazı yazılmaz. Taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Alıcı kendisine verilen süre içerisinde ihale bedelini ödemezse icra müdürü ihale kararını kaldırır.  Satış bedeli icra dairesinin hesabına ödenmeden, taşınmaz alıcıya teslim edilmez ve tapuya yazı gönderilmez.

İcra Hukukunda Taşınmazların Satımında Alacakların Paraya Çevrilmesi

Borsada ve piyasada fiyatı olan veya cirosu kabil bir senede dayanan alacaklar pazarlık yolu ile satılabilir veya borsada fiyatı üzerinden devredilebilir.

Borsada fiyatı bulunmayan alacaklar ise iki türlü paraya çevrilebilir. Haczedilen alacağın açık artırma yolu ile satışı mümkündür.

Borçlunun alacağı, kambiyo senedine bağlı ise, üçüncü kişi haciz ihbarnamesi üzerine,elinde borçluya ait bonoların bulunduğunu belirtirse,esasen 88.maddenin birinci fıkrasına göre icra dairesinin fiilen bu senetleri haczetmesi gerekir. Ancak üçüncü kişi tahsil için borçlu tarafından kendisine bırakılmış bonoların bedelini tahsil edince icra dairesine ödeyeceğini bildirir ve alacaklı bunu kabul ederse,paranın tahsili ve icra dairesine ödenmesi beklenir.

Alacaklı bonoların icra dairesine teslimini isterse,icra dairesi bonoyu bankadan ister ve kasasında saklar.Bonoların ödeme zamanı gelince,icra dairesi bu konuda gerekli işlemleri yapar,örneğin protesto çeker ve bonoyu tahsil eder.

Haczedilen alacağın ödeme yerine veya tahsil için alacaklıya devri de mümkündür.

SONUÇ

İcra hukukunda taşınmazların satışımı bir sürü aşamalardan oluşmakta olup; aşamaların her biri, hem alacaklı hem de borçlu açısından yasal süreçler içerir ve haklarını korumak için bir avukat tarafından takip edilmelidir.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık