Kira Bedelinin İspatı Davası

Kira bedelinin ispatı davası, kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin miktarı konusunda anlaşmazlık çıkması halinde açılan hukuki bir davadır. Uygulamada en çok karşılaşılan neden, sözlü kira anlaşmaları veya eksik düzenlenmiş kira sözleşmeleridir. Bu durumda taraflardan biri, özellikle kiraya veren, kira bedelinin gerçekte anlaşılandan farklı olduğunu iddia edebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kira ilişkisi bir “ispat yükü” ilişkisi doğurur. Yani iddia eden taraf, kira bedelinin tutarını belge veya tanıkla kanıtlamak zorundadır.

Bu davalarda genellikle delil niteliği taşıyan belgeler; kira sözleşmesi, banka dekontları, yazılı tahsilat makbuzları, tanık beyanları ve emsal kira bedelleridir. Mahkeme, tüm bu unsurları birlikte değerlendirir ve objektif kira bedelini belirler. Özellikle banka aracılığıyla yapılan ödemeler, kiracının ödediği miktarı kesin şekilde kanıtladığından en güçlü delil olarak kabul edilir. Elden ödeme yapılan durumlarda ise ispat oldukça güçleşir ve çoğu zaman tanık anlatımlarına başvurulur.

Kira Bedelinin İspatı Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira bedelinin ispatı davası, sözlü kira anlaşmalarında veya yazılı sözleşmede bedel kısmı boş bırakılmışsa gündeme gelir. Ayrıca bazı durumlarda taraflar, “rayiç bedel üzerinden” gibi belirsiz ifadeler kullanarak kira bedelini net belirtmezler. Bu durumda da bedelin tespiti mahkemeye bırakılır.

Bir başka yaygın durum, kiraya verenin sözleşmede belirtilen tutarın “vergi kaçırmak” amacıyla düşük gösterildiğini iddia etmesidir. Mahkeme, gerçek kira bedelinin daha yüksek olup olmadığını belirlemek için banka kayıtlarını ve tanıkları değerlendirir. Bu tür davalarda dürüstlük ilkesi büyük önem taşır. Zira taraflardan biri hileli davranmışsa, mahkeme bunu cezalandırıcı şekilde değerlendirir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kira Bedeli Nasıl İspatlanır?

Kira ilişkisi yazılı belgeye bağlanmamışsa, ispat yükü taraflar açısından zorlaşır. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin yazılı olmasını zorunlu tutmaz; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı delillerin önemi büyüktür. Yazılı sözleşme yoksa, banka dekontları, kira ödemelerine ilişkin mesajlar, e-posta yazışmaları, WhatsApp kayıtları veya tanık beyanları delil olarak kullanılabilir.

Örneğin kiracı her ay düzenli olarak aynı IBAN’a para gönderiyorsa, bu ödemenin kira olduğu karinesi doğar. Mahkeme, bu tür düzenli ödemeleri kira bedelinin ispatı için güçlü bir kanıt sayar. Elden yapılan ödemelerde ise makbuz düzenlenmemişse ispat neredeyse imkânsız hale gelir. Bu nedenle hem kiracılar hem de mal sahipleri için en sağlıklı yöntem banka yoluyla ödeme yapmaktır.

Kira Bedelinin İspatı Davasında Mahkeme Süreci Nasıldır?

Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı, kira sözleşmesini veya ödeme belgelerini delil olarak sunar. Mahkeme gerekli görürse keşif yapabilir veya bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi, bölgedeki benzer taşınmazların kira değerini inceleyerek bir rapor hazırlar. Rapor, mahkeme kararında belirleyici rol oynar.

Yargılama süreci ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında değişir. Ancak taraflardan biri eksik belge sunarsa veya itiraz ederse, süreç uzayabilir. Davanın sonunda belirlenen kira bedeli, geçmiş dönemler için de geçerli sayılır. Böylece fazla veya eksik ödeme yapılmışsa, ilgili tutarların iadesi mümkün olur.

Kira Bedelinin İspatında Delil Olarak Neler Kullanılabilir?

Delillerin gücü, davanın seyrini doğrudan etkiler. En güçlü delil her zaman banka dekontlarıdır. Bunların yanı sıra kiraya verenin düzenlediği makbuzlar, taraflar arasında yapılan yazışmalar, tanık ifadeleri ve kira artış dönemlerine ait belgeler de kullanılabilir. Özellikle düzenli kira ödemeleri, kiracının yükümlülüğünü yerine getirdiğini gösterir.

Ayrıca, kira bedelinin ispatında apartman yönetim belgeleri veya elektrik, su abonelik kayıtları da dolaylı delil olarak kullanılabilir. Çünkü bu belgeler kiracının fiilen taşınmazı kullandığını ortaya koyar. Bu durum, kira ilişkisinin varlığını destekleyen dolaylı bir kanıttır.

Kira Bedelinin İspatı Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme, tüm delilleri değerlendirdikten sonra “gerçek kira bedeli”ni belirler. Bu bedel, geçmişe dönük olarak da geçerli sayılır. Kiraya veren haksız zam yapmışsa kiracı fazla ödemeleri geri alabilir; kiracı eksik ödeme yapmışsa, farkı ödemek zorunda kalır. Karar kesinleştikten sonra bu bedel, gelecekteki artış oranlarının da temelini oluşturur.

Bu dava türü, taraflar arasındaki güven ilişkisini yeniden tesis eder. Çünkü mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, artık tartışmasız hale gelir. Taraflardan biri sözleşmeyi ihlal ederse, bu karar yeni davalarda doğrudan dayanak olarak kullanılabilir.