Kira Tespit Davaları

Kira tespit davaları; kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin kira bedelinde anlaşamaması halinde mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini talep edebildikleri bir tespit davasıdır.Kira tespit davası sonucunda kurulan hüküm neticesinde taraflar arasındaki hukuki ilişkide bir değişiklik meydana gelmekte ve kira bedeli yeniden belirlenmektedir.

Kira sözleşmesi TBK’da tanımlanmış her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları kiralayan ve kiraya verendir. Kiraya veren bir malını ücret karşılığında kiracıya kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma borcu altına girer. Kira sözleşmesi kural olarak biçime bağlı değildir.Sözlü adi yazılı ya da noter önünde resmi şekle bağlı olarak yapılabilecek sözleşmeyle taraflar kira konusunda anlaşmaya varabilirler. Ülkemizde artan enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle kiraya veren ve kiracılar arasında kira bedelinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sık sık gündeme gelmektedir. Kiraya verenler ev sahipleri kira bedelinin günümüz koşullarında piyasa değerinin altında kalması nedeniyle kira bedelini arttırmak veya kiracıyı tahliye etmek istemektedirler. Kiracılar ise gününde ve zamanında ödedikleri evlerden çıkmak istememektedirler. Bu nedenle doğan uyuşmazlıklarda adil bir şekilde kira bedelinin belirlenmesi için gidilebilecek yol Kira Tespit Davalarıdır .Kira tespit davalarını kiraya veren açabileceği gibi emsal kira bedellerine ödediği kira bedelinin yüksek kaldığını düşünen kiracı da açabilir.

• Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kıracının da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen sürekli edimli bir sözleşmedir.

Kira akdi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kural olarak belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona erer ancak konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri bu kuralın istisnasını teşkil eder ve belirli süreli olarak yapılmış olsalar bile kendiliğinden sona ermezler. Sona ermesi için kiracının sözleşme bitiminden en az 15 gün önceden yazılı fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme 1 yıllığına uzamış sayılır, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşme gibi bir durum burada söz konusu değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri içinse fesih ihbar süreleri bulunmaktadır ve bu süreler içerisinde yazılı fesih bildiriminde bulunulmalıdır.

• Kira Bedelinin Belirlenmesi

Borçlar Hukukuna hâkim olan “sözleşme serbestisi ilkesi” gereğince taraflar sözleşmenin şartlarıyla bedelini istedikleri gibi kararlaştırabilir ve yapılan bu sözleşme her iki tarafı da bağlayıcı niteliktedir. Bu kapsamda taraflar kira bedelini sözleşmede yabancı para olarak da kararlaştırabilmektedirler. Bununla birlikte yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi söz konusu olduğunda kanunun koruyucu, emredici hükümleri devreye girmekte ve tarafların bu yöndeki anlaşmalarına sınır getirmektedir.

TBK m. 344 gereğince tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedelini belirlemeye yönelik anlaşmaları ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olmaktadır. İlgili madde sözleşme serbestisi ilkesine sınır getirerek kiracıyı koruyan bir tutum sergilemektedir. Tarafların bu oranı geçecek şekilde artış kaydı belirlemesi durumunda ilgili artış kaydı yasal artış sınırına indirilerek geçerliliğini devam ettirir dolayısıyla sözleşmenin ya da artış kaydının tamamen geçersiz olması gibi bir durum söz konusu değildir.

Bunun yanında kiracıyı koruyan bir başka hüküm olarak TBK m. 346 gereğince taraflarca yapılan kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracının ceza koşulu ödeyeceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir ve kiracıyı bağlamaz.

KİRA TESPİT DAVALARI

Türk Borçlar Kanunumuzda taraflardan birine kira bedelini tek taraflı arttırma yetkisi tanınmamıştır. Taraflar kira bedeli hususunda anlaşmaya varamazlarsa; kira bedelinin artırılması(ya da indirilmesi) için dava açabilirler. Veya Yenilenen kira dönemlerine ilişkin taraflar sözleşmeye artış kaydı koymadılarsa ya da sonradan bu yönde bir belirlemede bulunmadılarsa bedelin belirlenmesi için dava açılması gerekir.Bu tür davalar” Kira Bedelinin Tespiti Davası olarak tanımlanmakta ve hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinden almaktadırlar.

Bu durumda hâkim kira bedelini, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirler.

Kira Tespit Davalarının Hukuki Dayanağı ve Şartları

TBK md 344’e göre,”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları,bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.Bu kural bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından,  kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Madde metninden anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi beş yılın altında ise veya kira sözleşmesi 5 yıl geçmiş ise ayrı sonuçlara tabii olacağından iki ayrı başlık halinde ele alınmalıdır.

Kira sözleşmesi beş yılın altında olduğu durumlarda; Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir.  Ancak 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.

Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise; Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir.

Uzun vadeli kira sözleşmeleri düşünüldüğünde ve ülkemizdeki enflasyon eğilimleri göz önüne alındığında, kira bedelinin sabit kalmasının hakkaniyete uygun olmadığı açıktır. Bu nedenle %25 lık sınırın uzun vadeli kira sözleşmelerinde uygulanması hakkaniyete aykırılık oluşturacaktır.

• Kira Tespit Davalarının Şartları

1. Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir.
2. Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.
3. Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.

Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.

1. 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davaları Ne Zaman Açılır ?

Kira tespit davası hem kiracı hem kiraya veren tarafından her zaman açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davası için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitişinden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bildirim yazılı olması gereklidir. Bu durumda,kiraya verenin kiracıya yazılı bildirim yapması ve bu bildirimin ardından yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

• Mahkeme ile Belirlenecek Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olacaktır?

Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa ,yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı takdirde mahkemece verilecek hüküm,bu yeni dönem başından itibaren geçerli olmaktadır. Eğer sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunmuyor ise, kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açmalı veya kira bedelinin arttırılması için kiracıya bu tarihten önce yazılı bir ihtarda bulunmuş olup yeni dönem sonuna kadar kira tespit davası açmalıdır. Bu şekilde dava açıldığı takdirde hükmedilen bedel bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.

• Kira Bedeli Belirlenirken Dikkat Edilecek Hususlar

Mahkeme kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini araştırır, yasal artış sınırını da dikkate alır ve çevre de kira bedelleri ne oranda artmış dava konusu taşınmaz diğer taşınmazlara ilişkin kira bedellerinin altında ne oranda kalmış bunları inceler.12 aylık tüfe ortalamaları ve taşınmaz şuan boş olup kiraya verilseydi ne oranda kiraya verilecekti bunları tespit ederek uygun ve hakkaniyetli bir bedel belirler.Hakim bu incelemeleri yaparken bilirkişi marifetinden yararlanabilir. Yani belirlenecek kira bedeli aşırı yararlanmaya maruz bırakmayacak şekilde genel işlem koşullarına uyumlu edimler arası oranlı ve hak ve nesafet ilkesine uygun olmalıdır. Hak ve nesafet ilkesinden kasıt tarafların meslekleri,geçim kaynakları gibi hususlar göz önünde bulundurularak hakim tarafından belirlencek bedelde  bir indirim yapılabilmesidir.

Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2021/3200 E. 2021/6064 K. Sayılı İlamı;

“Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli…”.

Kira Bedeli Belirlenirken Eski Kiracı İndirimi

Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 3.fıkrasında,”hakkaniyete uygun biçimde” ifadesi uygulamada ve yargıtay kararlarında  “eski kiracı indirimi “ olarak adlandırılır. Mahkemeler kira bedelinin tespiti davalarında, kira bedelini düşürmek için %15 ila %20 arasında bir “hakkaniyet” veya eski kiracı indirimi uygularlar. Bu indirim, kiracının daha önce aynı taşınmazda kiracı olmasından kaynaklanan bir avantajı ifade eder.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira Tespit Davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırın Uygulanıp Uygulanmayacağı

Kanun koyucu geçici maddenin düzenlenmesi sırasında TBK m. 344/2’de denildiği gibi kira artış oranı sözleşmelerinde belirtilmeyen kişilerin yeni kira dönemi için hakim kararıyla belirleyeceği kira artışlarında %25 sınırının uygulanacağını söylemesine rağmen, 5 yıl ve üzeri kiracılarla ilgili düzenlemeyi içeren TBK m. 344/3’e göre hakim kararıyla belirlenecek kiraları da kapsayacağına ilişkin açık bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da TBK m. 344/3’e göre belirlenen 5 yıl ve üzeri süredir kiracı olanlara %25 sınırının uygulanmayacağını göstermektedir.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde %25 lık sınır uygulanmayacaktır. 7409 Sayılı Kanun ile konut kira artış oranına getirilen %25 sınırı, Geçici Madde metninde de belirtildiği üzere m.344/1. ve 2. fıkralarında düzenlenen kira bedeli tespiti hallerinde uygulama alanı bulacaktır. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiralananın kira bedelinin emsal değerlere göre düşük kalması durumunda kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan kira tespit davalarının amacı hakkaniyet ilkesini sağlamak ve mülkiyet hakkı yönünden oluşabilecek ölçüsüz müdahaleyi gidermek amacına hizmet ettiğinde 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde %25lık sınırı kira tespit davalarında uygulanması kanuna aykırı sonuç doğuracaktır.

SONUÇ

Günümüz koşullarından enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasında kira bedelinin belirlenmesi yönünden çıkan uyuşmazlıkların adil ve kesin çözümü için kira tespit davaları her iki taraf açısından da geçerli bir çözüm yoludur.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık