Kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’na göre her ayın belirlenen gününde ödenmek zorundadır. Eğer kira sözleşmesinde özel bir gün belirtilmemişse, kira bedeli ilgili ayın son günü itibarıyla muaccel hale gelir. Bu nedenle kiracının kira ödemesini birkaç gün geciktirmesi, teknik olarak borcun vadesinde ödenmemesi anlamına gelse de hemen tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak ödemelerin sürekli olarak gecikmesi, kiracının temerrüde düşmesine yol açabilir.
Uygulamada, mahkemeler ve Yargıtay kararları, kiracının birkaç günlük gecikmesini tahliye sebebi olarak görmez. Çünkü bu durum hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Ancak 30 günü aşan gecikmelerde ve özellikle kiracının sürekli bu davranışı tekrar etmesi halinde ev sahibinin haklı fesih veya tahliye davası açma imkânı doğar. Dolayısıyla kiracının ödemelerini her ay düzenli ve zamanında yapması, hukuki güvence açısından büyük önem taşır.
Kirayı 1 Ay Geciktirmek Tahliye Sebebi Olur Mu?
Kiranın 1 ay boyunca hiç ödenmemesi, kiracının temerrüde düşmesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ödemezse ev sahibi, kiracıya yazılı ihtar göndererek borcun 30 gün içinde ödenmesini talep edebilir. Eğer bu süre sonunda kira ödenmezse, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Yani tek başına 1 aylık gecikme değil, ihtar sonrası ödeme yapılmaması tahliye sebebi oluşturur.
Bununla birlikte, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması esastır. Bu nedenle mahkemeler, kiracının tek seferlik gecikmelerini tahliye için yeterli görmeyebilir. Ancak kiracı hem kira borcunu ödememiş hem de ihtara rağmen ödeme yapmamışsa, bu durum tahliye davası için yeterli sebep sayılır. Kiracının kira borcunu bir aylık gecikme süresi içinde ödemesi, sözleşmenin devamı açısından kritik önem taşır.
Kirayı Geciktiren Kiracıya İhtar Çekilmesi Gerekir Mi?
Kiracının kira borcunu ödememesi halinde ev sahibinin doğrudan tahliye davası açması mümkün değildir. Öncelikle kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtar noter aracılığıyla veya yazılı başka bir yolla yapılabilir ve kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır. Bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde, ev sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Bu kural, kiracının haklarını korumak amacıyla getirilmiştir. Çünkü kimi zaman ödemelerin gecikmesi kiracının kastından değil, bankacılık işlemleri ya da geçici mali sıkıntılar gibi sebeplerden kaynaklanabilir. İhtar çekilmeden açılan tahliye davaları, usul eksikliğinden reddedilebilir. Bu nedenle ev sahiplerinin, kira bedeli ödenmediğinde ilk adım olarak ihtar göndermesi hukuki zorunluluktur.
Kirayı Sürekli Geç Ödeyen Kiracıya Dava Açılabilir Mi?
Kiracının kira bedelini sürekli geç ödemesi, tek seferlik gecikmelerden farklı olarak ev sahibinin tahliye hakkını doğurabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi sözleşmeyi sona erdirme hakkına kavuşur. Bu, kira hukukunda “iki haklı ihtar” kuralı olarak bilinir.
Dolayısıyla kiracı her ay kira bedelini geciktiriyor ve ev sahibi de bu durumlarda ihtar gönderiyorsa, yıl sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir. Burada önemli olan ihtarların haklı olmasıdır; yani gerçekten kira borcunun ödenmemiş ya da geç ödenmiş olması gerekir. Sürekli gecikmeler, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını gösterdiği için mahkemeler genellikle ev sahibini haklı bulur. Bu nedenle kiracının kira ödemelerinde düzeni bozmaması, tahliye riskini önlemenin en temel yoludur.
Geciken Kira İçin Faiz Talep Edilebilir Mi?
Kira borcu, vadesinde ödenmediğinde kiracı temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda ev sahibi, ödenmeyen kira bedeline temerrüt faizi talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar sözleşmede özel bir faiz oranı belirlememişse, yasal faiz oranı uygulanır. Yasal faiz oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenir ve yıllık olarak değişebilir.
Faiz talebi, ev sahibinin kira alacağını koruması açısından önemlidir. Özellikle kira bedelinin uzun süre ödenmediği durumlarda faiz tutarı da önemli bir yekûn oluşturabilir. Ev sahibi, hem kira bedelini hem de faizi talep edebilir. Ancak faiz talep edilebilmesi için gecikmenin kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olması ve borcun halen ödenmemiş olması gerekir. Bu nedenle kiracılar yalnızca kira borcunu değil, gecikme halinde doğabilecek faiz yükümlülüğünü de göz önünde bulundurmalıdır.
Eskişehir bölgesinde Kiranın gecikmesi nedeniyle sorun yaşıyorsanız, uzman Eskişehir kira hukuku avukatı ile görüşerek haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi öğrenebilirsiniz.
Comments are closed