Önalım hakkı, bir taşınmazın paylı mülkiyetinde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak sayesinde, taşınmazdaki mevcut paydaşlar, dışarıdan bir kişinin ortaklığa girmesini engelleyebilir ve payın kendi ellerinde kalmasını sağlayabilir. Önalım hakkı, mülkiyet hakkının bir tür sınırlandırılması olmakla birlikte, paydaşların menfaatini koruyan önemli bir düzenlemedir.
Bu hak, paylı mülkiyette ortakların aralarındaki uyumu korumak amacıyla tanınmıştır. Çünkü ortak mülkiyette, yabancı bir kişinin paydaşlar arasına katılması, taşınmazın kullanımında ve yönetiminde sorunlara yol açabilir. Önalım hakkı ile paydaşlara, satışın gerçekleşmesinden sonra belirli şartlar altında öncelikli olarak satın alma imkânı verilmiştir. Böylece taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisi daha dengeli şekilde korunur.
Önalım Hakkı Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 735. maddeleri arasında açıkça düzenlenmiştir. Bu hükümler, paylı mülkiyette paydaşların haklarını ve sorumluluklarını ayrıntılı olarak belirler. Kanun, payın satışa konu olması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmesi için özel bir yol öngörmüştür. Dolayısıyla önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete özgü bir hak olup, elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
Kanunda yer alan düzenlemeler, önalım hakkının kullanılması sürecinde izlenecek adımları da açıklamaktadır. Örneğin, satışın noter aracılığıyla yapılması ve satış bedelinin aynı koşullarla ödenmesi şarttır. Bu açıdan bakıldığında önalım hakkı, hem mülkiyet hakkının sınırlarını çizen hem de paydaşlar arasında denge kurmayı amaçlayan yasal bir koruma mekanizmasıdır.
Önalım Hakkı Kimlere Tanınır?
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette bulunan diğer paydaşlara tanınır. Yani bir taşınmazda pay sahibi olan herkes, diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, dışarıdan bir alıcının ortaklığa dahil olmasını önlemek amacıyla getirilmiş olup, sadece mevcut paydaşların yararlanabileceği bir düzenlemedir.
Paydaş olmayan üçüncü kişilerin önalım hakkından yararlanması mümkün değildir. Ayrıca bu hak, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olmadığından mirasçılara da geçebilir. Örneğin, paydaşlardan biri vefat ettiğinde, mirasçıları onun yerine paydaş sıfatıyla önalım hakkını kullanabilirler. Böylece, paydaşlık ilişkisi devam ettirilirken yabancı kişilerin ortaklığa katılmasının önüne geçilmiş olur.
Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?
Önalım hakkının kullanılması için kanunda belirli süreler öngörülmüştür. Türk Medeni Kanunu’na göre, paydaş satışın noter aracılığıyla kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde önalım hakkını kullanabilir. Her hâlükârda satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle birlikte önalım hakkı düşer. Bu süreler, hakkın belirsiz bir zaman diliminde kullanılmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.
Sürenin hak düşürücü nitelikte olması, önalım hakkının mutlaka zamanında kullanılmasını zorunlu kılar. Aksi halde taşınmazın yeni malikine karşı önalım hakkı ileri sürülemez. Bu nedenle paydaşların, taşınmazın satışı hakkında bilgi sahibi olduklarında vakit kaybetmeden haklarını kullanmaları gerekir. Uygulamada bu sürelerin titizlikle takip edilmesi, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
Önalım Hakkı Satış Bedelini Nasıl Etkiler?
Önalım hakkı, satış bedelinin doğrudan düşürülmesini sağlamaz; ancak paydaş, taşınmaz payını aynı bedel ve şartlarla satın almak zorundadır. Yani önalım hakkı kullanılırken, üçüncü kişiye satılan payın bedeli ve satış koşulları aynen geçerlidir. Bu nedenle paydaş, satış bedelini aynen ödemekle yükümlüdür.
Bununla birlikte, bazı durumlarda satış bedeli gerçeğe aykırı gösterilebilir. Örneğin, payı devralacak üçüncü kişiyle yapılan anlaşmada düşük bedel gösterilerek önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi amaçlanabilir. Böyle bir durumda önalım hakkını kullanan paydaş, bedelin muvazaalı olduğunu ispat ederse gerçek bedel üzerinden hakkını kullanabilir. Bu husus, satış bedelinin şeffaf ve dürüst biçimde belirlenmesinin önemini ortaya koyar.
Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Geçersiz Olur?
Önalım hakkı, payın satış dışındaki yollarla devredilmesi halinde geçerli olmaz. Örneğin, payın hibe edilmesi, miras yoluyla intikali veya mahkeme kararıyla devri gibi hallerde önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü önalım hakkı yalnızca satış işlemleri için düzenlenmiştir. Bunun dışında, satış işlemi usulüne uygun yapılmamışsa veya kanunda öngörülen süreler geçirilmişse önalım hakkı geçersiz hale gelir.
Ayrıca paydaşların kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile önalım hakkını kaldırmaları da mümkündür. Tapuya şerh verilerek önalım hakkından feragat edilirse, artık bu hak ileri sürülemez. Yine imar uygulamaları sonucunda taşınmazın niteliğinin değişmesi ya da paydaşlığın sona ermesi de önalım hakkının geçersiz olmasına yol açar. Dolayısıyla önalım hakkının kullanılabilmesi için hem kanuni şartların hem de usul kurallarının titizlikle yerine getirilmesi gerekir.
Comments are closed