Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olarak gerçeği yansıtmaması halinde açılır.

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmaz üzerindeki tapu kaydının hukuka aykırı bir şekilde düzenlendiği iddiasıyla açılan ve bu kaydın iptal edilerek, taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini talep eden bir dava türüdür. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri ve mülkiyet hakkını koruyan düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.

Açılma Sebepleri

• Hukuki Hatalar:
  • Sözleşmenin geçersizliği (örneğin, sahte vekâletname ile yapılan devir).
  • Şekil şartlarına aykırılık.
• Hile, Hata veya İradi Kusurlar:
  • Yanıltma, baskı, aldatma gibi irade sakatlıkları.
  • Gerçeğe aykırı beyanlarla tapunun devri.
• Mirasa Dayalı Sebepler:
  • Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan işlemler).
  • Tereke mallarının paylaşımı sırasında yapılan hukuka aykırılıklar.
• Kadastro Tespitine İtiraz:
  • Yanlış ya da hatalı kadastro tespitlerine dayanarak yapılan tapu işlemleri.
• Zamanaşımı ve Kazandırıcı Zilyetlik:
  • Taşınmazın uzun süre boyunca hak sahibiymiş gibi kullanılması durumunda tapunun düzeltilmesi.

Süreler

• Hile ve Aldatma Hali: Öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl, her durumda 10 yıl.
• Muris Muvazaası: Zamanaşımı süresi yoktur; dava mirasçılar tarafından her zaman açılabilir.

Davayı Kimler Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın tapu kaydında hak sahibi olarak görünen kişilere veya bu kişilerden hak iktisap edenlere karşı açılır. Dava, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin hukuka aykırı bir şekilde edinildiği ya da tapu kaydının yanlış düzenlendiği iddialarını içerdiği için, davanın kime karşı açılacağı önemlidir.

Davalı Taraflar

1. Tapuda Malik Olarak Görünen Kişi:
   Tapu kaydında taşınmazın sahibi olarak görünen kişi ya da kişiler, davanın doğrudan muhatabıdır.

2. Hak İktisap Eden Üçüncü Kişiler:
   Tapuda malik görünen kişiden taşınmazı satın alan, devralan veya başka bir yolla hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler de davalı olabilir. Bu tür üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadıkları değerlendirilir.
3. Kadastro Çalışmalarında Hata Durumu:
   Kadastro tespitine itirazdan kaynaklanan bir tapu iptal ve tescil davası açılıyorsa, kadastro tespitinde hak sahibi olarak görünen kişi davalı olacaktır.
4. Miras Davalarında Diğer Mirasçılar:
   Mirasla ilgili uyuşmazlıklarda, taşınmazın muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) iddiasıyla el değiştirdiği durumlarda, muvazaa nedeniyle tapu kaydında görünen kişi davalı olur.

Hususiyetler

• Zincirleme Devirler: Eğer taşınmaz birden fazla kişiye devredilmişse, tüm devralanlar davalı olabilir. Bu durumda tapunun ilk sahibinden itibaren hukuka aykırılık değerlendirilir.
• İyi Niyet Koruması: Türk Medeni Kanunu’na göre, tapuya güven ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları korunabilir. Ancak hile, muvazaa veya sahtecilik gibi durumlar bu korumayı ortadan kaldırabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme?

Görevli Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazla ilgili mülkiyet uyuşmazlıklarını çözme yetkisi nedeniyle Asliye Hukuk Mahkemesi‘nin görev alanına girer. Bu tür davalar, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca mülkiyet hakkını düzenlediği için, Asliye Hukuk Mahkemesi’nin genel görev alanına tabidir.

Eğer dava, kadastro tespiti nedeniyle açılıyorsa, bu durumda Kadastro Mahkemesi görevli olabilir. Ancak Kadastro Mahkemesi’nin olmadığı yerlerde bu tür davalara da Asliye Hukuk Mahkemesi bakar.

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi
Tapu iptal ve tescil davalarında yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Bu kural, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 12‘de düzenlenmiştir.
Maddeye göre:

“Taşınmaz üzerinde ayni hakka ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.”

Bu kural, kesin yetki kuralıdır. Yani taraflar, farklı bir mahkemeyi yetkili olarak belirleyemez.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapu kütüğüne yapılan bir tescilin, hukuka veya gerçek hak durumuna aykırı olarak gerçekleştirilmesi anlamına gelir. Bu durum, tescilin görünüşte geçerli olmasına rağmen, maddi hukuk kurallarına uygun olmamasından kaynaklanır. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre, tapuya yapılan tescillerin hukuka uygun olması esastır. Ancak, yolsuz tescil durumunda bu şart yerine getirilmemiştir.

Yolsuz Tescilin Özellikleri

1. Hukuka Aykırılık:
   • Tescil işlemi, ya geçerli bir hukuki sebebe dayanmamaktadır ya da dayandığı hukuki sebep geçersizdir.
     Örneğin:
   • Sahte vekâletname ile yapılan tescil.
   • Geçersiz bir satış sözleşmesine dayalı tescil.
2. Hak Gerçeğe Uygun Değil:
   • Tapu kaydında malik görünen kişi, aslında taşınmazın gerçek sahibi değildir.
3. Düzeltilebilirlik:
   • Yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir. Bu dava, taşınmaz üzerindeki gerçek hak sahibinin hakkını korumayı amaçlar.

Saygılarımızla,
Eskişehir Avukat Seda Sarı