Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Yabancıların taşınmaz edinimi Tapu Kanunu md 35’den hukuki dayanağını almaktadır. Buna göre ”Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu doğrultuda Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar dahilinde taşınmaz mal(konut,işyeri,arsa) edinebilmektedirler.

Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesinin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden bilgi alınabilmektedir.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Şekil

Alıcının “Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşlarından Olması ve Edinim Şartları’nı taşıması gerekmektedir. Bunun tespiti için ilgili Tapu Müdürlüğü,askeri makamlara yazı göndermekte ve satın alınmak istenen taşınmaz malın yabancılara satışına engel olup olmadığını sormaktadır.Olumlu yanıt alınması durumunda taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’nde işlemler gerçekleştirilmektedir.

Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde  imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. Mülkiyeti devredecek Türk Vatandaşı e-devlet veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün randevu sisteminde randevu alınabilir.

• Gerekli Belgeler

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin yapacakları bu başvuruda, şu belgeleri temin etmeleri gerekmektedir.

Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi

Kimlik belgesi veya pasaport

İlgili Belediyeden taşınmazın “Emlak Rayiç Değeri Belgesi’nin Alınması

Binalar için deprem sigortası poliçesi,

Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde çekilmiş)

Yurtdışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği

Yabancı Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Dolayısıyla Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişi Bakanlar Kurulu kararıyla en fazla 60 hektara kadar taşınmaz mal edinebilir.

Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması mümkün değildir.

Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına ise 2565 Sayılı Kanun’un 28. Maddesi gereğince Cumhurbaşkanınca karar verilebilmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancı Kişilerin  Taşınmaz Ediniminde Harç ve Masraf

İlgili Belediyeden alınan” Emlak Beyan Değeri”nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir.Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir.

2644 sayılı Tapu Kanunun 35.maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde işlem için belirlenen döner sermaye ücretine ek olarak maktu hizmet bedeli Tapu Müdürlüğü Tarafından tahsil edilir.

Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde,işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir.

Yabancının Türkiyede taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

SONUÇ

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Sözleşmelerin resmi bir şekilde Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması gerekmektedir. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamaların en önemli hususlarından biri satılacak gayrimenkulün askeri ve özel güvenlik bölgelerinde kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması ve olumlu cevap alınmasıdır. Yaklaşık 1 ve 1,5 ay süre içerisinde gerçekleşmektedir. Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300.000 m2 ) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilecektir.

Av. Seda SARI

Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık