Yönetici

Yönetici

Yönetici, ana taşınmazın yönetimini sağlayan devamlı bir yönetim organıdır. Kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayacağı yerde yönetim işlerini üç kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir. Sekiz veya daha fazla bölümü olan binalarda yönetici atanması mecburidir. Daha az bağımsız bölümü olan binalarda yönetici tayini kat maliklerinin arzusuna bırakılmıştır. Taşınmazın bütün bağımsız bölümlerine tek bir kişi malikse o kanunen yönetici durumundadır.

her yıl genel kurulun yıllık olağan toplantısında kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile bir yıl için atanır. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. seçimi gerekmeyen hallerde kat malikleri yönetimde anlaşamazlarsa veya yöneticinin seçilmesi gerekirken kat malikleri kurulu bir yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra yönetici sulh mahkemesince tayin olur. Mahkemenin atadığı yönetici kat maliklerinin seçtiği yöneticinin bütün yetkilerine sahiptir. Mahkemece atanan yönetici bu atamadan 6 ay geçmedikçe değiştirilemez. Ancak değiştirilmesini gerekli kılan haklı bir sebep ortaya çıkarsa mahkeme kat malikleri kuruluna yöneticiyi değiştirmesi için izin verebilir. KMK m.33’teki şartlar gerçekleşirse maliklerden her birisi  seçimine ilişkin kararın iptalini isteyebilir. kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilir. Rızası alınmadan yönetici seçilen bunu kabule mecbur tutulamaz. Zira yalnız kat malikleri kurulunun kararı yeterli olmayıp yöneticinin de rızası gereklidir.  rızası bulununca kat malikleri ile yönetici arasında bir sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Görev ve yetkileri nazara alındığında bu ilişkiyi bir vekalet sözleşmesi olarak nitelendirmek mümkündür. Kural olarak bir ücretli vekalet sözleşmesi söz konusu olmaktadır.  kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. kendisi ile sözleşme yapılırken bir teminat göstermesi istenebileceği gibi böyle bir kayıt olmasa bile sonradan haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Maksat genel giderler için toplanan avans paralarının keyfi olarak kullanılmasına karşı bir tedbir alınmasıdır.

adı ve soyadı iş ve ev adresi ana taşınmazın giriş kapısının yanına veya girişin görülebilecek bir yerine çerçeve içine asılır. Bu yapılmazsa yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden ilgilinin başvurması üzerine sulh mahkemesince 50 liradan 250 liraya kadar idari para cezası alınmasına hükmolunur.

Görevi

Genel olarak yönetici, genel kurul kararlarını uygular, ana taşınmazı idare ve kat malikleri birliğini temsil eder.  atanınca kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmesizin bir işletme projesi yaparak kat maliklerine sunmaya mecburdur. İşletme projesinde ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri tahmini olarak bütün giderlerden her kat malikine düşecek miktar ve tahmini giderleri karşılamak üzere toplanacak avans miktarı belirtilir. İşletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmek gerekir. Bu bildirmeden itibaren yedi gün içinde kat maliklerinin işletme projesine itiraz hakları vardır. İtiraz üzerine durum kat malikleri kurulunca görüşülerek proje red veya kabul edilir veya yeni bir proje hazırlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35’e göre yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür.

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyla olağan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Kmk m.35^te yöneticinin idari yetki ve görevleri ile bazı işlem ve işlemlerde kat malikleri birliğini temsil yetkisi düzenlenmektedir. Genel olarak ana taşınmazın genel yönetimini yürütecek olan yönetici bu genel yönetimle ilgili olarak kat malikleri birliğini temsil yetkisine sahiptir. Yönetici ana taşınmazın genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda dava yetkisine de sahiptir. Yöneticiye binanın genel yönetimiyle ilgili borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma ve icra takibinde bulunma yetkisi de tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38’de kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasında husumetin yöneticiye yönetilmesi gerekir. Bir kat malikinin KMK m.19’a aykırı olarak yaptığı ilavelerin kaldırılması için  dava açmaya yetkili görülmemiştir.  kat malikleri kuruluna yönetim planında tespit edilmiş bulunan zamanlarda ana taşınmazın genel gider ve giderlerinin hesabını vermekle yükümlüdür.  planında bir tarih belirlenmemişse her yıl ocak ayında hesap verir. Kat maliklerinin sayı itibariyle yarısı isterse yönetici her zaman hesap vermeye mecburdur.

Hakları

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.  yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Sorumluluğu

kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Böylece yollama yapılan TBK m.506/2 ve 3’te ise Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Hükmü bulunmaktadır. Yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu haksız fiil esaslarına tabidir.

İstifası Veya Azli

her zaman istifa edebileceği gibi kat malikleri kurulu da çift ekseriyetle vereceği kararla yöneticiyi azledilebilir. Her iki halde de vekalet ilişkisi sona erer. Ancak mahkeme marifetiyle tayin olunan yönetici tayinden itibaren altı ay içinde kat malikleri kurulunca ancak haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde mahkemenin müsaadesi ile azlolunabilir.

İstifa veya azlin bir haklı sebebe dayanıp dayanmadığına bakılmaksızın istifa eden veya azledilen yöneticinin artık sıfatı kalmaz. Ana taşınmazın genel yönetimi hususundaki idari yetkileri ile kat maliklerini temsil yetkisi sona erer.

Ancak istifa veya azil haklı bir sebebe dayanmadığı hallerde bir tazminat borcu doğabilir. Kat malikleri kurulunun yöneticiyi azli bir haklı sebebe dayanmıyorsa sözleşme sonuna kadar alacağı ücreti tazminat olarak talep edebilecektir. Kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümleri tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmemeleri hiçbir tazminat ödemeye lüzum kalmadan sözleşmeyi fesih yetkisi veren bir haklı sebeptir. Bu halde yönetici sözleşmeyi feshetmekle birlikte uğradığı zararların tazminini Eskişehir Mahkemelerin de talep edebilecektir.

Av. Seda SARI